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房地产泡沫评判指标选用与实证 　　摘 要：房地产业是国民经济的主导产业，它的关联性和带动性很强。近几年，火爆的房地产市场引发了关于房地产泡沫的大争论，我国是否存在房地产泡沫问题已经成为公众关注的热点。房地产投资占GDP比重指标用来判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置，当房地产投资过度，将导致房地产供给大于需求，商品房严重滞销，从而使得房地产泡沫破裂。因此，可以将该比值作为衡量指标研究房地产泡沫的严重程度。 　　关键词：房地产泡沫；实证分析；指数? 　　中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）07-0139-02?? 　　 　　一、房价增长率与GDP增长率之比? 　　 　　 房价增长率与GDP增长率之比这个指标是测量房地产经济相对实体经济(GDP) 增长速度的动态相对指标，它可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产经济与实体经济的偏离程度，进一步可以判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象。经济的发展是虚拟经济发展的基础，用实际GDP增长率反映实体经济的发展，因此可以把房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。? 　　 房价增长率与GDP增长率可以由国家统计局的资料求出，该指标在计算中的异议较少，但是对于我国房地产泡沫临界值却意见不一，倪鹏飞（2005）在其供需30项指标中选用的是1，其他大部分学者（如余小勇［2007］）认为对于我们发展中国家而言，当房价上涨幅度是GDP 增幅的1.3倍以上时存在泡沫，2 倍以上时认为房价很不正常，有较大泡沫。本文就以1.3作为评定泡沫的标准。? 　　 1993年为中国房地产泡沫经济最严重的时期，该年房价增长率与GDP增长率之比达到了历史最高点2.3，而我国前一轮房地产开发高峰期(1988―1993年)的指标平均值为2.0。根据最新资料统计，2004年上半年该指标值已接近1.0，[ZW（DY]数据来源: 网络转载，http://bj.house.省略/news/2005-11-09/1555104357.html.[ZW）]从上涨趋势看，GDP的上涨趋于平缓，而房地产价格则有明显的增幅上扬趋势。因此必须做出泡沫预警??以防止房价持续大幅增长而引发严重的经济泡沫。就区域而言，目前我国已有一些城市的房价出现了超常规增长。? 　　 自2004年开始，房价增长率与GDP增长率之比急剧上升，2004年上海房地产价格增长率为23.8%，与GDP增长率(15.6%)之比已达到1.5，2006两者比值也超过1.5，由此可以看出，上海地区虽然没有严重的泡沫存在（标值未达到2），但的确已存在一定的房价泡沫（标值超过了1.3）。所以我们对上海等发达地区的房地产业要加以重视。? 　　 　　二、房地产投资占GDP比重? 　　 　　 大多数学者认为在发展中国家该指标应该在3%~8%之间，如：复旦大学宋忠敏（2004）在他的博士论文《上海房地产泡沫的实证研究》中指出“房地产开发投资占GDP比重一般在3%~8%之间，建筑高峰期在8%左右。? 　　 从中国房地产投资占GDP的份额来看，已经从2000年的?5.48%持续上涨到了2005年的近9%，其中2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。[ZW（DY]数据来源：网络转载 http://www.省略/forum/redirect.php?tid=546goto=lastpost.? 　　收稿日期：2008-02-10? 　　作者简介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，从事金融市场研究。[ZW）]我国目前虽然较2004、2005年该比例有所下降，但是总体趋势还是比较高。五大城市房地产开发投资额占GDP的比重中，北京、上海和重庆比重最高，尤其是北京，2000 年以来一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重庆房地产投资占GDP 的比重和上海不相上下，出现开发投资泡沫的征兆；广州和深圳的投资比重处于较低水平，且呈现稳步减缓的趋势。据此我们可以认为，北京、上海、重庆已出现房地产开发投资泡沫或过热现象，需引起警惕。如果借房地产为支柱产业来将其推向极端，给中国经济带来的影响将不言而喻。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期之困境和问题将会随之而来。? 　　 　　三、房价收入比? 　　 　　 一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。房价收入比这个指标是根据房地产泡沫生成机理投机需求因素选取，反映了居民对房产的相对购买能力以及家庭对于当年房价的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果这个指标不断扩大到居民支付