青岛鲁能领秀城商业策划案.docVIP

青岛“鲁能·领秀城”商业策划案 一、项目背景 1、项目简介 “鲁能?领秀城” 位于青岛市崂山区石老人国家级旅游度假区内，总占地72.99公顷，拥有在中国滨海城市版图中绝无仅有的1.7公里长天然海岸线，是青岛中心城区最后一个大规模海景资源项目。项目区位条件十分优越，南侧的浮山湾为奥运帆船赛场区域，青岛奥运中心距项目也仅2公里之遥，沿南侧海岸线的极地海洋世界及滨海绿化公园正在建设中；项目东部是已建成的滨海高档住宅集中区域；西部是青岛市经济、政治中心区域；北部是正在绿化的浮山森林公园，山脚下分布着青岛大学、海洋大学等大学校区。 2、项目开发目标 “鲁能?领秀城”由鲁能集团投资修建，鲁能安嘉地产全面实施开发，拟在“中国最具价值国际滨海社区”这一开发主题下，营造一种尊贵、健康、舒适、专享的“国际海岸生活模式”。美国WATG公司担纲总体规划设计，在“观山透海”前提下，结合自然高差，规划形成一个中心、六大组团，整个社区规划既区域围合体现高档住宅的私密性，又自然开放与城市、社区、环境和谐交融。“贝尔高林国际(香港)有限公司” 担纲园林设计，结合青岛城市特征和项目资源特色，创造出多层次、富有情趣的滨海立体生态景观。 3、项目开发进度 按照分片、滚动开发和低开高走、合理控制销售节奏与价格走势的原则，处理好销售速度、利润及项目定位的关系，争取用五年时间完成项目开发和销售，打造滨海国际高尚生活社区。2008年奥运会前完成主要地块主体外装、园林景观等形象工程，树立良好社会形象。 麦岛居住区分为A1（安置区）、A2（中小学）、B、C、D、E、F七个区域，除A1地块外均由我公司开发。全区计划分四期开发，2006年4月份正式开工，2010年全面竣工。项目分期调整见下图： 项目总体开发计划为： 分期 内容及规模 开发计划 一期 B区景观走廊西侧建筑、D区商业街、F区会馆，19.47万m2 建设期 2006年4月－2007年9月 销售期 2006年6月－2008年1月 二期 B区景观走廊东侧建筑、E区、A2区中小学、C区精品街、D区酒店公寓 ，36.62万m2 建设期 2006年10月－2008年8月 销售期 2007年8月－2009年5月 三期 F扣减酒店、D区扣减精品街及酒店公寓 ，12.5万m2 建设期 2007年10月－2009年3月 销售期 2008年6月－2010年1月 四期 C区扣减商业部分，建筑面积13.65万m2 建设期 2008年10月－2010年10月 销售期 2009年8月－2010年12月 二、项目商业物业发展环境分析 1、项目商业机会分析 青岛市人均GDP达到3500美元，初步进入商业的快速发展期，为项目商业部分的良好运营带来机会； 商业格局正在由现在的单商业中心向多商业中心的格局转变，本项目正处于迅速崛起的东部商圈东缘，有望成为区域商业次中心；区域周边滨海高尚住区已经形成，但城市商业和休闲功能还很欠缺； 地块所处的特殊区域位置，为项目的发展带来了商业机会；项目所处区位利于发展休闲经济，与旅游业形成互补； 人口重心向城市边缘扩展，商业行业也出现向外围的转移趋势； 市场空白点----青岛目前还没有一个真正大规模的国际化生活社区，没有一个国际品牌餐饮娱乐企业集中的区域。 项目处于青岛高档商务区与高档居住区之间，以高收入人群为主体，因此具有巨大的消费潜力。 2、青岛市商圈分析 青岛市商业目前主要分为中山路、台东、东部、李村四大商圈。 中山路商圈 台东商圈 东部商圈 李村商圈 主要大型商家 百盛、发达、国货、东方 利群、沃尔玛、万达购物广场 佳士客、家乐福、阳光百货 维客、北方国贸、利客来 商铺数量 649家 169家 129家 150多处 主要功能　 购物、旅游观光 购物、美食休闲娱乐、旅游观光 购物、美食休闲娱乐、旅游观光 购物、餐饮、休闲、娱乐 发展现状 从繁华走向衰落 最为繁华 发展势头很好 发展势头很好 特点 中档、旅游 平民商圈 高档、时尚、前卫 中低档 ·中山路商圈 中山路总长1050米，范围56.6公顷。中山路是青岛市城市建设的发源地，作为市级商业中心有近百年的辉煌，在百姓心目中具有不可替代的地位。 主要经营模式：以传统大商场百货业和品牌专卖为主，目前有百盛、发达、国货、东方等大型商厦，及众多的品牌专卖店。作为传统商业区，和其他城市一样也不可避免的受到大卖场和超市的激烈竞争。现在中山路基本确立了以品牌专卖特别是以服装为主的定位，同时大打旅游牌。来青岛的游客购物一般会首选中山路，这已成为中山路商圈的一个新的竞争点。 台东商圈 台东商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城区，具有人口密度大，交通便利的特点。 经营模式主要以大商厦和专业市