浅谈存款准备金率调整对房地产融资影响及对策.docVIP

浅谈存款准备金率调整对房地产融资影响及对策 　　 　　作者简介：龚炎，性别：男；（1989-04-）；民族：汉；学校及专业：四川大学国民经济管理专业 　　 　　 　　 摘 要：上调存款准备金率，鉴于在一定程度上对商业银行信贷放款量的约束，短期将会对房地产市场资金链产生影响，一定程度上遏制房地产市场过热的情况。同时上调存款准备金率可以帮助正处在风口浪尖的中国房地产企业积极思考，寻找和解决自身融资困难的问题，从而促进行业的良性发展。 　　 关键词：存款准备金率、 房地产企业、 资金断裂、融资渠道 　　 存款准备金率是指金融机构为保证客户提取存款和资金结算需要而准备的在中央银行的存款。准备金作为传统三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。2011年1月14日至2011年11月30日，银行先后7次调高金融机构存款准备金率，紧缩银根，对房地产市场融资产生较大影响。 　　 一、存款准备金率调整的原因 　　 1.管理通胀预期，防范经济过热。2011年6月份的数据表明代表6月份物价走势的CPI6月同比增长6.4%，达到最近几年最高值，通胀压力加大。对于此，央行出加息意外，还通过调高存款准备金率控制信贷，管理流动性。 　　 2.法定存款准备金率、贴现率政策、公开市场业务并称我国三大货币政策，而目前我国公开市场政策与国际还有一定差距，较为成熟的存款准备金制度可以有效防范金融风险，在一定程度上间距资本充足和存款保险的功能，一举多得，因而是我过当前较为有效的货币政策工具。 　　 3.由于近年来我国国际贸易持续顺差，引起国际收支的持续顺差，大量外汇涌入国内，造成我国金融体系中流动性过剩，银行超额准备金较多，同时也面临人民币升值的国际压力，提高存款准备金了是央行回收流动性的有效操作工具。 　　 4.房价保持快速上涨，固定资产投资热度依然高涨。统计局公布的2011年与月份数据显示，经过近年国家政策调整之后，房价上涨的城市仍然唱主角，70个大中城市中仅有3个城市房价有所下降，同时1至2月份房地产投资为4250亿元，同比增长35.2%所以从这方面看，紧缩的货币政策??得理所当然，以加快房价下调速度，抑制房地产投资过热，同时配合我国出台的相关调控房价的各项措施。 　　 二、房地产资金来源 　　 作为资金密集型产业，融资是房地产生存和发展的关键，当前房地产融资渠道主要有一下途径： 　　 （一） 房地产信托 　　 现阶段我国信托产品主要有两种模式：股权融资和债权融资。受近段时间紧缩的货币政策影响，房地产开发商对银行以外的融资渠道需求增加，房地产信托得以发展。 　　 （二） 海外房产基金 　　 据初步统计，目前进入我国的海外基金已超过100家。例如新家皮政府投资公司、摩根士丹利等。 　　 （三） 债权融资 　　 房地产债券较一般的债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本息，具有较高的安全性，兼具一定的流动性。但是，目前我国房地产债券的发行规模还很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。 　　 （四） 上市融资 　　 上市融资分为直接上市融资和间接上市融资两种。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都很高，通过直接上市的企业数量很少，更多的房地产企业选择间接上市――买壳上市。 　　 （五） 银行贷款 　　 目前，中国的房地产开发的资金来源主要是国内贷款、自筹款及其它资金（定金及预付款）。我国的房地产资金来源中有55%的资金直接来自于银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转化而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金比例将高达70%以上。 　　 三、法定存款准备金率调高，可能导致房地产方面资金链断裂 　　 上调存款准备金率，鉴于在一定程度上对商业银行信贷放款量的约束，将会对房地产市场资金链产生影响，从而对抑制房地产市场过热、房产价格过高起到积极作用。一方面，对目前国内大多数房地产公司而言，资金主要来源于银行贷款、自有资金，以及预售房屋时收取的房产资金。一般来说，自有资金可以挖掘的潜力较小，可提高的幅度不大，上调存款准备金率后，尽管如上面分析并没有从根本上形成对商业银行信贷放款量的约束，但是银行在对待款的态度会跟以前相比更加谨慎，“慎贷”、“惜贷”的局面可能会逐渐产生，房地产商资金受到影响，同时银行收回贷款更加紧迫，可能会造成房地产资金链断裂。另一方面，上调存款准备金率后，银行对个人消费贷款也会有新的态度，一定程度上会影响房贷市场，从而使房地产市场过热的状况得到缓解。中央银行提高法定存款准备金率，流动性受到一定控制，银根紧缩，贷款、按揭等要求会更加严格，影响楼市