中储装饰城地块分析报告最终.ppt

河东区价格在中心城区偏低，未来地理优势将使其有提升空间 小结: 我们认为：通过市场分析，本案风险与机遇并存，因属于商 业用地性质，无明显优势可言，应在认真计算成本后，可根 据市场销售价格测算利润后，方可得出可行性结论. 谢 谢！ * * 中储装饰城地块市场分析报告 大通投资集团有限公司 2011年1月 一、津滨大道区域规划 二、区域房地产市场现状 三、中储装饰城地块分析 四、产品建议 3-9 10-21 22-27 28-32 一、津滨大道区域规划 天津总体城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市” “双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态” “主副中心”向“双中心”结构转换提升 中心 城区 蓟县 宝坻 宁河 汉沽 塘沽 大港 东丽 津南 武清 北辰 西青 静海 双城双港，相向拓展 天津总体城市规划 西部城镇发展带 京滨综合发展轴 东部滨海发展带 一轴两带： 一轴--“京滨综合发展轴”，连接武清区、中心城区、海河中游地区和滨海新区核心区 两带--“东部滨海发展带”、“西部城镇发展带” 津滨大道处于京滨综合发展轴枢纽位置，未来发展潜力巨大。 天津中心城区发展策略 中心城区“一主两副”的发展格局 小白楼地区城市主中心 由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成 天钢柳林地区城市副中心 由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成 西站地区城市副中心 由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成 市区内已形成三大商务区的格局，该区域发展大型综合商务阻力较大。 河东区总体规划 区域规划： 一岸： 指海河东岸的综合功能区； 双核： 天津站CBD城市核心（即南站CBD）、新中心——津滨大道城市核心； 三轴： 卫国道十一经路、津滨大道、六纬路津塘路城市发展轴； 七区 功能定位：市级商务中心的重要组成部分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地。重点发展金融服务业，商务服务业，以广告、音乐创作和新媒体为主的创意产业，以电子信息、新能源和环保为主的都市型工业。 天津站商贸 功能区 卫国道生态 宜居区 城市CBD商贸 功能区 新中心商贸 物流区 富民路休闲 创意园区 直沽文化 旅游区 二号桥都市 工业园区 南站 CBD 津滨 大道 卫国道十一经路 发展轴 津滨大道 发展轴 六纬路津塘路 发展轴 津滨大道在河东区规划中作用及位置凸显，为重点打造区域。 津滨大道规划 地块所处的津滨大道西侧，将打造集散物流商贸区，目标成为中国北方地区最具特色的 综合商贸物流中心。 以家具家装为基础，拓展植物花卉、汽车交易、非家电类数码产品、休闲娱乐、人才培训、商务办公等内容 小结： 1、城市黄金走廊中枢，发展潜力巨大； 2、非城市核心，培育时间长； 3、特色鲜明，机遇与风险并存。 二、区域房地产市场现状 河东 商业/办公(09.8) 5400元/平米 高盛 一号桥/ 二号桥 中山门 大直沽 万新村 丽苑 居住区 卫国道 南站 CBD 综合(09.9) 5300元/平米 九龙仓、招商 津滨大道 综合(09.3) 2600元/平米 万达 综合(08.1) 5300元/平米 红星国际广场 河东重点成交土地 天钢 河东 南站CBD 中央商务区、综合交通枢纽； 开发空间大，均为大型综合体项目； 尚处于规划阶段； 嘉里、中粮等知名开发企业聚集。 一号桥/ 二号桥 中山门 大直沽 万新村 丽苑 居住区 卫国道 南站 CBD 天钢 卫国道板块 卫国道快速路是天津迎宾线，连接中心城区与滨海新区； 中端居住区，项目数量有限，缺乏功能完备的综合性商业配套，因此价格与外围组团并未拉开档次。 津滨大道 津滨大道板块 定位为津滨大道集散物流商贸区； 已有万达、红星国际大型项目启动。 中山门板块 传统大型居民区，以多层建筑为主，房龄在15年左右； 目前津滨轻轨始发站位于区域内； 新项目数量有限。 河东重要板块 河东 一号桥/ 二号桥 中山门 大直沽 万新村 丽苑 居住区 卫国道 南站 CBD 津滨大道 福建大厦 15,000元/平米 卓越·浅水湾 15,000元/平米 河东万达广场 14,500元/平米 红星国际广场 17,500元/平米 路劲屿东城 12,000元/平米 鼎基大厦 12,000元/平米 尚东公社 15,000元/平米 天钢 河东主要在售项目 本案 ★ ● 住宅 ● 公寓 ● 写字楼 河东万达广场 9,500元/平米 12,000 一期2012年9月 一期2010年11月13日 73-123 12万 3栋25-29层高层住宅 1.50 12万 10万 路劲地产集团有限公司 河东卫国道与昆仑路交口 路劲屿东城 3 14,500 一期2011年5月 一期2009年12月 60-140 17万 商业、写字楼、住宅 5.