商业地产企业盈利模式发展现状及趋势分析.pdf

Industry Discussion | 行业探讨 商业地产企业盈利模式发展现状 及趋势分析 □王世文 贝政新 [ ] 摘 要 商业地产企业的盈利模式包括发展物业模式、投资物业模式和混合模式。除了企业的资金和经营实力外，宏观经济对 商业地产盈利模式的选择也具有重大影响。三种模式各有利弊，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产企 业。考虑当前国内商业地产市场的成熟程度和经济发展所处的阶段等因素，对于具有资金、品牌和经营实力的企业，在 一线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商业地产企业和地区，投资物业 发展物业的混合模式 + 仍旧是目前最佳选择。 [ ] 关键词 商业地产;盈利模式;发展物业;投资物业 [ 中图分类号] F293． 3 [ 文献标识码] A [ 文章编号] 1006 － 5024 ( 20 10 ) 07 － 0 10 1 － 03 [ ] 作者简介 王世文，苏州科技学院全球发展研究院副教授，苏州大学金融学博士生，研究方向为金融学; ( ) 江苏苏州 2 15009 ( ) 贝政新，苏州大学商学院金融系主任、教授，研究方向为金融学。 江苏苏州 2 15006 “ ” “ ” 一、商业地产的 租 与 售 “ 管理大师德鲁克说:当今企业之间的竞争 不是产品之间的竞争 而是商业模式之间 ， ， ” 的竞争。 商业地产形式多样，规模有大有小，盈利模式也存在多样化的特点。但是，按照国 际惯例，将商业地产企业的盈利模式概括为发展物业模式、投资物业模式和投资物业 发 + 展物业的混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整 体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得 销售利润。投资物业 发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一 + 方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物 业，产生持续收入，提升净资产价值。 “ ” “ ” “ ” “ ” 出租 还是 出售 开发项目，是商业地产公司盈利模式选择的主题。 租价 与 售价 之比的波动，使商业地产盈利模式选择的答案并不确定。2009 年，写字楼销售价格随着不 “ ” 动产价格出现上涨，而租金增