城市综合体开发模式与商业运营研究摘要.pdfVIP

写在前面的话 城市的发展，必须是建立在整合资源、挖掘潜力、开拓创新、 发展特色、提高效率等基础上，因而，以 “聚合与效率”为核心 的城市综合体，正日益成为中国城市发展的主角。在住宅市场面 临调控、商业地产备受关注的大背景下，这种趋势尤甚。 在上海，未来三年，城市综合体每年有近450 万平方米供应 量。相较过去三年，上海新兴城区型和交通枢纽型城市综合体的 供应面积将分别增长3 倍和8 倍。在北京、广州、深圳等其他一 线城市，以及杭州、天津、重庆等迅猛发展的二线城市，也将城 市综合体作为未来开发的核心。 各地综合体项目的蜂拥而上，造成全国铺面过大、同质化竞 争严重等问题，因此打造成功的城市综合体必然要创新，而创新 必须要与时俱进，顺应时代潮流。我认为，包含主题商业、高端 商务和高端配套的高端化发展将是未来综合体差异化竞争的关键。 商业地产是易居研究院核心研发服务之一，城市综合体是其 中的重要方面。商业地产顾问团队成员在大量案例研究和项目实 操的基础上，对城市综合体发展模式进行了具体剖析。现将部分 成果与各位同仁分享。 周建成博士：城市综合体开发模式与商业运营研究 1 城市综合体发展特征 当城市规模不断扩大，传统的商业、居住、休闲、娱乐中心往往不 能适应城市新的需求，复合多重功能的城市新中心成为城市快速发展的 突破口。在此过程中，城市综合体能够有效满足共享城市资源的人们追 求城市复合型功能的需求，并作为推动城市向多极化进化的核心引擎， 全面引导和驱动城市的发展。 特征一：城市综合体在城市多心多核发展中应运而生 世界城市发展的轨迹表明，向多心多核发展是城市发展的必然趋势， 而路径演变的核心内容则是城市的扩散与集聚。在城市的规模扩张与功 能集聚过程中，必将出现大量人口在一个新的区域集中。当人口聚集、 用地紧张到一定程度，在这个新区域的核心部分就会出现综合物业，城 市综合体便应运而生。 城市综合体（HOPSCA）被谓之 “高效之城”，作为集酒店、写字 楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的多功能、多业态的大 型建筑体，将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、 文娱和交通等城市生活空间进行多项组合，并在各部分间建立一种相互 依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、互为价值 链、文化意识形态高度集中的综合体。 图：城市综合体的综合价值链 1 周建成博士：城市综合体开发模式与商业运营研究 在发展实践中，高端城市综合体，由于其各个物业互相作用，互为 价值链，其产品价值往往要高于单一物业类型的价值。 特征二：城市综合体是城市发展的主力引擎和地标形象 城市综合体与城市发展存在互生关系：一方面，只有城市发展到一 定阶段才能为城市综合体提供孕育的土壤与生存的空间；另一方面，成 功的城市综合体则一定是城市的标志性建筑，是城市文化与灵魂的标签， 是城市商业价值最大化的具体体现。 图：国际大都市代表性城市综合体 纽约洛克菲勒中心 东京六本木新城 巴黎拉• 德芳斯 纵观纽约、巴黎、东京等国际大都市的发展，城市综合体已经成为 一个城市的主力引擎和城市地标形象。纽约的洛克菲勒中心，作为城市 综合体的开山鼻祖，被认为是纽约的心脏、美国的象征，1987 年曾被 美国政府认定为 “国家历史地标”；巴黎的拉·德芳斯，作为城市综合 体的启蒙者，使巴黎西郊的一片高地迅速成为这座城市的第二大中心； 东京的六本木新城，这个规划建造了 17 年的城市综合体代表典范，使 这片以夜生活及西方人聚集而闻名的小区域一举跃升为东京重要的中 心商务区之一、东京著名的购物中