2011年新政解读及郑州房地产市场研究.pptVIP

政策解读 政策之 解读 居民家庭及已有房产套数界定更加严格 《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》规定，居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭。居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。 政策解读 政策之 解读 升级版“限购令” “限二禁三” 升级版的“限购令”仍以家庭为单位。限购范围除了新建商品住房外，还纳入了二手房。 限购区域：除了高新区与经济技术开发区外，郑州市内5区和郑东新区，都实行限购。 对于拥有郑州户籍居民家庭，实行“限二禁三”，即已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在郑州市区向其售房。 对于非郑州市户籍居民家庭，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的，限购1套住房（上述三个条件，只要符合任何一条就可购买）；无法提供上述证明的，暂停在本市市区向其售房。 政策解读 政策之 解读 拆迁、继承等获得的住房不受限制 “限购令”规定的居民家庭已拥有住房，是指包括已取得房产证的，和已进行网上签约但尚未拿到房产证的住房。如果购房人在限购期间，因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围。 郑州升级版“限购令”首次将二手房纳入限购范围，二手房因为价格比同档次的新房低，所以市场接受度较高，随着“限购令”的出台，二手房的交易量也将受到较大的影响； 此次限购区域的扩大，对郑州市主城区来说影响较大；但对其他区域（高新区、经开区），或郊县等县市的楼市而言，则会出现利好局面； 从购房者来看，限购对于那些改善型客户影响较大；投资性客户也会受到不同程度的影响； 住宅限购，部分投资投机型客户会转而投向非住宅类物业，进而带动非住宅的发展； 郑州外地置业者占半数以上，此次对外地人的限购，对郑州楼市成交影响较大，预计未来几个月郑州楼市成交量会大幅下降； 政策出台后，市场会有一个短暂的消化期，预计短期内郑州房价不会大跌，但部分楼盘会推出众多优惠活动，从而促进成交。 限购后郑州房地产行业未来走势研判 应对策略： – 开发中端居住物业和非住宅物业，规避开发风险 – 上半年加快已开发住宅项目的营销推售步伐，快打快销，快速回笼资金，降低营销风险 趋势发展及应对策略 THANKS！ 2011年新政解读 及郑州房地产市场未来走势研判 2011年3月 我司市场部 目 录 政策出台背景 新国八条解读及对市场的影响 郑州限购令解读及未来走势研判 出台背景 经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码 全国经济形势：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济 实体经济 楼市 引导资金回流实体经济 楼市高涨吸引实体资金流入 2010年经济增速好于预期，经济转型迫切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的迫切性提高。 经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。 全国经济形势：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通胀双热 2011年 图 例 注：2011年1月经济活跃度和通胀水平为预估水平。 经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存在过热风险。 抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。 全国土地市场：持续升温，开发商拿地热情高涨 12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。 购地金额亦从7月份开始呈回升的态势，尤其是8月份市场明显回暖后，拿地金额的升势更明显。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。 年末供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素，都促进了土地市场的持续升温。 全国：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交量高位运行 1月“国十一条” 4月“国十条” “9.29新政“ 1月“国八条” 数据来源：CREIS中指