第11章住房抵押贷款证 券化 房地产金融.pptVIP

风险与美国住房抵押贷款市场的发展 住房抵押贷款中，金融机构面临的风险及防范 主要面临违约风险、流动性风险、利率风险和提前还款风险 住房抵押贷款一级市场的风险防范 通过贷款前的审查防范违约风险 通过设定贷款条件(如:贷款成数)控制违约风险 通过抵押贷款方式的改进，解决金融机构单方面承担利率风险的问题 可变利率贷款抵押方式将利率风险转移给贷款人 但通过利率调整期限、调整幅度的规定，实现了利率风险的借贷双方共同分担 但对流动性风险的降低，以及对利率风险、提前还款风险的分离只有通过抵押贷款二级市场的建立和创新才能做到。 美国住房抵押贷款二级市场的发展 金融机构在创造住房抵押贷款之后，有三种选择： 持有至到期 将抵押贷款直接出售给其他投资者 将众多贷款集合起来发行住房抵押贷款证券 后两者均属抵押贷款二级市场的范畴，起到调节贷款机构住房贷款余额，增强住房抵押贷款流动性的作用 住房抵押贷款的直接交易 在抵押贷款证券问世之前，住房抵押贷款二级市场仅包含抵押贷款本身的交易。 抵押贷款的简单直接交易存在一些问题，而不能得到发展以解决抵押贷款的流动性问题，因为： 投资人担心借款人违约 每月的还款带来不断的服务问题 每笔抵押贷款没有统一的标准，可交易性差 对抵押贷款的审查，增加了单位交易成本 问题的解决： 从20世纪30年代开始，由联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)对符合条件的抵押贷款进行保险，大大降低了违约风险 同时，上述两个机构对借款人信用水平的衡量和抵押房产的评估制定统一的规则；并为抵押贷款提供了统一的标准，降低了交易成本，增强了可交易性。 抵押银行则承担了服务功能，免除了投资者的日常服务负担。 1938年成立了联邦国民抵押贷款协会（FNMA），负责购买金融机构不愿持有的经FHA和VA加保的抵押贷款。其1948年购买的首笔VA加保的抵押贷款被视为美国抵押贷款二级市场的真正开始。 这种二级市场交易主要是抵押贷款在机构投资者（储蓄协会、政府机构、保险公司、养老基金等）之间的转手买卖。 这种交易往往建立在有长期业务往来的金融机构之间（以降低交易成本和违约风险） 住房抵押贷款证券市场的产生 抵押贷款的直接交易不适用于普通投资者，因为： 金融机构可以通过信誉合作关系降低交易成本和交易风险 金融机构通过大量购买抵押贷款以降低单个抵押贷款的风险。 这些问题通过将大量的抵押贷款组合成一个庞大的集合以此为基础发行抵押贷款证券来解决，这样就产生了抵押贷款证券市场。 20世纪70年代，住房抵押贷款证券问世。 住房抵押贷款证券化的流程 资产证券化的流程 抵押贷款证券的发行过程（以GNMA证券为例） 贷款持有者以书面形式向GNMA申报其持有的贷款集合，要求GNMA承诺对此贷款将发行的债券做出信用保证。 GNMA审查申请，达成信用保证的初步意向 贷款持有者向SPV转交集合内的抵押贷款文件，并向GNMA递交相关文件 之后，要求证券投资者(证券交易商、投资银行等)做出购买承诺 GNMA审核相关文件，最终签发对抵押贷款证券的信用保证 抵押贷款证券的发行认购 美国住房抵押贷款证券市场现状 住房抵押贷款证券占全国信用市场的份额很大，仅次于美国国债和公司债券。 由政府机构加保的抵押贷款比非政府机构加保的抵押贷款更适合于证券化（90年代两者的平均证券化率分别约为65%和35%） 政府机构抵押贷款证券（FNMA、GNMA和FHLMC）的总额远大于私人机构抵押贷款证券。 抵押贷款传递债券(mortgage pass through securities) 抵押贷款传递债券 抵押贷款证券化的初期阶段，最为普遍的是“抵押贷款传递债券”，他是最基本的住房抵押贷款证券品种。 当借款人偿还本金和利息时，所得的收益由贷款服务者扣除服务费后转交给该证券的投资者。 抵押贷款集合的特征 平均息票率、服务费率与传递利率 平均息票率：将集合中单笔贷款的利率用各自的贷款余额加权得到。 服务费率：由贷款服务者收取的服务费和贷款担保者的担保费构成。 传递利率：平均息票率与服务费率之差，是证券投资者得到的实际利息率。 发行日、到期日和平均到期期限 到期日：是贷款集合中最晚到期的贷款的到期日 平均到期期限：当集合内贷款到期期限差异较大时，用贷款余额将各抵押贷款的到期日加权得到 传递证券的现金流分析 这里分析无提前还款情况下，传递证券的现金流变化情况，并假设集合中均是固定利率等额还款的抵押贷款。 由传递证券的定义可知，其现金流与抵押贷款本身的现金流并无本质区别 由此，得到传递证券的现金流（见下页） 可见，投资人得到的现金流是逐月递增的，但递增幅度很小。 提前还款行为与传递证券 抵押贷款的提前还款行为是金融机构及抵押贷款投资者关注的焦点，因为它将影响抵押证券的现金流和最终收益率。 提前还款行为的衡