首钢京东科技创新城项目策划报告(伟业)2010.doc

首钢京东科技创新城项目策划报告(伟业)2010 由本项目至北京大北窑东站的时间约为1小时 区位及交通条件 第 * 页 夏垫 福喜公司 金华实业 夏垫镇马坊 930区2路 930区1路 金华实业 夏垫镇马坊 930区1路 200米 4 860米 300米 622米 870米 夏垫镇政府 金铭公司 福喜路 大福路 李大线 新开大街 自然资源及环境 第 * 页 西侧建材厂房 西侧多层办公楼 北侧祁屯村平房 南侧在施的厂房 项目处于城市待开发区，用地四周多为普通民宅及厂房、办公等，无可利用外部景观。 区域生活配套设施较为匮乏，目前尚无城市气象及宜居生活氛围。 针对未来改善型需求客群需在环境方面进行投资建设；刚性需求客群则需在生活配套方面进行投资建设。 大福北路 第 * 页 地块特点 第 * 页 用地内部现状分析： 项目地块基本方正，四周临路； 项目用地内部基本平整，为村镇耕地； 用地北部有110KV高压线，南部及大福路以南有220KV高压线，对用地有一定影响。 规划指标 第 * 页 容积率： 二类居住用地：；托幼用地： 总部经济用地：； 商业金融用地：。 建筑控制高度： 居住用地：； 商业金融用地：； 总部经济用地：，局部可突破。 建筑性质控制： 居住用地：住宅 居住配套用地：服务类公建 总部用地：总部建筑 商业金融用地：集中型商业/银行保险等 总占地： 约1700亩 第 * 页 定位因素 项目自身因素 区域发展因素 市场环境因素 政策因素 定位因素总结 第 * 页 区域发展因素 产业园区开发建设阶段： 2011-2013年（十二五规划阶段） 园区建设完成： 2013-201#0046995年（十二五规划阶段） 新城市中心形成： 2016-2020年（十三五规划阶段） 项目将在区域发展的不同时期内扮演相应的角色，提供不同的产品。处于不断发展变化的产业园区决定了本项目的产品线应是多元化的，满足不同时期不同客户的产品需求。 区域特点 园区建设为主，配套不足，居住人口少，无宜居生活氛围； 园区基本成形，商业配套相对完善，城市整体面貌基本形成； 产业完善，拥有繁华的商业商务中心，城市级配套完善。 客户 保值、改善、养老等客户，部分本地高端改善型客户 保值、改善、养老等客户；部分产业新移民。 因广域的知名度而形成多元化的客户需求，包括刚需及改善、保值养老等。 产品需求 低密度产品，如别墅、洋房等。 别墅、洋房，高层住宅等 别墅、洋房、高层住宅、商业、写字楼等 项目角色 着重满足外来主动郊区化客群的保值、改善等需求，通过先期建设的景观、配套等，颠覆区域传统印象， 满足外来主动郊区化客群与区域内产业人群的置业需求，通过逐步完善的景观、生活配套与成型的人文社区，营造区域城市新貌。 作为新城市中心，除改善、投资等客群外，满足包括北京在内的周边区域刚性置业客群，承接北京产业及人口转移。 第 * 页 定位因素 项目自身因素 区域发展因素 市场环境因素 政策因素 定位因素总结 第 * 页 市场环境因素 普通住宅市场 别墅市场 第 * 页 第 * 页 普通住宅分布图 北京蜂巢 京平高速 凤凰国际 G102 迎宾路 神威北路 燕昌路 燕顺路 星河18#0046995 美林湾 燕京航城 天洋城 纳丹堡 天子庄园 欧逸丽庭 燕南园 东彬国际 上上城 华泰忆江南 维多利亚城美 意华东贸国际 燕郊镇人民政府 潮白河 大香线 夏垫镇 鲍丘河 北辰街 北辰东街 大厂镇人民 政府 运潮威河 德仁吉第 现代幸福城 大厂汽车站 明珠商厦 华安丽景 福信世纪花园 莱茵佳苑 安平镇 大香线 唐通线 潮白新河 新华大街 秀水街 平安大街 S304 共青社 北京岭郡one 京东新城 碧盛家园 颐和领袖城 龙盛四季城 逸品蓝山 京沈高速 东六环路 宋梁路 京塘路 燕郊 大厂 香河 本项目 安馨丽景 相比燕郊与香河，大厂区域内普通住宅项目数量较少，且大部分集中于县政府周边或102国道北侧 第 * 页 星河皓月 燕京航城 天子庄园 120平米 76平米 米 美林君渡 意华东贸国际 凤凰国际 北京锋巢 6#0046995 12#0046995 110 9#0046995 80 140 1#0046995#0046995 华泰忆江南 上上城 城美维多利亚 东彬国际 燕南园 天洋城 星河18#0046995 美林湾 龙盛四季城 逸品蓝山 共青社 120 39-134 39-180 90-130 41-121 100 #00469