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经济新常态下房地产开发成本管理的思考 　　中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态。房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代,进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。新经济形势下对房地产行业发展、项目开发提出了更高的竞争性要求。针对项目开发成本管理问题，运用房地产经济学等相关理论和项目管理理论结合实践做探究，为提高项目开发效率作参考。 　　0 引言 　　从经济学理论上看，在一定时期内、一定范围市场、同类同质产品、相同价格条件下，单个企业的个别成本只有等于行业平均成本时，才能获得行业平均利润，显而易见，个别企业成本若低于行业平均成本时，企业或能获得高于同行的超额利润，房地产成本管理不仅关系着市场竞争，对于企业的发展也提供了可靠的基础。在竞争日趋激烈的环境下,企业无论是用何种竞争手段控制成本都是最基础的保证，这样才能更好地保证在激烈的市场竞争中脱颖而出，在发展过程中，企业的经济效益关乎着企业生存发展。 　　1 当前项目开发成本管理的重要性 　　“市场分化，房价涨幅放缓，房地产企业利润下调，价格波动周期缩短。”来自市场一线的中原地产首席分析师张大伟这样概括新常态下房地产市场的新特征。长期以来，房地产企业因为行业的高利润,关注成本管理的精细度不够。在当前房地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。现在一二线城市房地产市场的问题是价格超出了普通老百姓的购买能力，而此前的限购和限贷政策又抑制了改善型住房需求;三四线城市的问题在于，房地产供给出现了过剩。今后市场的变化,不会再出现以往那种全国房价都普遍快速上扬的情况，而是不同城市价格走势出现分化，价格波动周期也会缩短。 　　特别是在三四线城市供大于求的现实状况下,全国特大型房地产企业能依靠跨区域、跨界、规模和低成本融资方式，经得起市场波动和销售时间考验，最终取得市场一定份额。而对于大多中小企业来说，现实是残酷的，市场给他们的生存提出严峻的考验，企业得控制好开发节奏，审慎选择开发项目至关重要，只有严格成本管理才能在价格上体现优势，是生存前提下竞争的必须条件。 　　2 项目全过程成本管理 　　2.1审慎选择项目把握机会成本 　　选择项目就是选择投资，选择投资就是要考虑投资成本相对于收益的问题。这就是经济学里提出来的机会成本问题，因为选择本身存在放弃，是项目开发成本管理的重要环节。市面上项目很多,并不是有机会接盘就值得开发或最具开发价值,对不同项目进行研判，以选择投资综合收益最佳的项目。这种选择表现在对项目选址和项目规划定位方面。 　　项目选址简单地说就是选择好地段、好市场，项目前期从宏观上研究和判断项目投资可行性和抗风险系数，重点要研究区域系统性风险性问题，好地段是指现状因素或发展预期因素优良的地段，而好市场是指具有良性的区域供需情况、价格区间和优越的发展前景。地段和市场既要研究微观也研究宏观当前房地产区域分化明显，在松绑限贷限购等政策刺激下一二线及省会城市市场回暖快，因为这些城市属于开放度较大城市，经济政治因素人口结构因素起重要作用，外来置业者多，经济活跃，比如广州、深圳、上海、北京、厦门等地；而三四线城市前些年城镇化造城土地供应过快，而产业化、商业化结构等没跟上，造成供大于求；这种分化情况就要求开发商在选区域选址方面要进行深人调查研究再做决策。 　　2.2项目定位研究影响项目决策成本 　　项目的定位研究是在系统性风险基础上研究个别风险开发周期对投资效益和效率影响是显而易见的,开发产品应重点研究产品快速销售的问题，因此在项目定位和产品定位上，应立足于市场和消费人群定位，成功的定位是项目开发能否最终成功的关键。行业内普遍认为,定位这项工作深刻地影响项目开发成效，良好的开端等于成功的一半。好的房地产企业应在当前市场环境下研究市场供需和产品去化，力争好水快流，快规划、快开发、快建设、快销售。这里提到的“快”实际上就是考虑项目开发周期，降低资金积量，降低管理成本，要做到这些，就要在项目定位和产品定位方面下功夫。越是市场低迷、供大于求时期，开发企业更应重视产品性价比的提升，增强竞争性，实现快速销售，快速回收资金。前面提到三四线城市尽管供大于求，主要是指刚性需求方面，而从改善性产品来看，仍有较大市场挖掘空间和前景。 　　2.3动态指标比选考量资金时间价值 　　在经济学里,从公式P=A[(1+i)n-1]/i(1+i)n看资金p是与时间n息息相关的，对项目资金投入好比做是流水线，初期投入是起点，过程有出有进,最终目标是收回资金并获利。从经济学上看投资过程是资金在一定时间内经历不同形态后又回到资金的过程，这样看来，房地产开发的过程实质上是资金变成产品后通过市场手段再变现为资金的过程，因