智能建筑物业的管理讲义.ppt

智能建筑物业管理讲义 第一章 概论本章讲授 学习目的与要求 第一节 物业与物业管理一、物业的含义 物业的含义 物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。 物业的含义 二、物业的分类 三、物业管理的概念 （一）广义的物业管理 典型的广义观点 （二）狭义的物业管理 （三）物业管理的定义 对物业管理定义的理解 （四）物业管理的基本特征 （五）物业管理的类型 （六）物业管理的宗旨和原则 （六）物业管理的宗旨和原则 第二节 物业管理实务的基本内容和要求 二、物业管理实务的内容（一）基本管理与服务（基础工作） 房屋建筑物的基本管理 房屋设备设施的基本管理 境卫生和绿化管理 安全防范和消防管理 车辆和道路、场地的管理 二、物业管理实务的内容（二）综合经营管理与服务（拓展工作） 二、物业管理实务的内容（三）社区管理与服务 三、物业管理的基本环节 （一）物业管理的前期阶段 物业管理部门的成立 物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标，通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准备自己管，就应成立属下的物业管理部门。 物业管理公司机构一般有两种形式： 一是实体性的物业管理公司，内部分为两个层次：即管理层和作业层。 二是纯由管理人员组成的物业管理公司，而无作业层。这类公司不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散型的联合，以合同的方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。 物业管理人员的选拔和培训 根据物业管理专业化和现代化的要求，物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到一定的水平并对其上岗资格进行确认。 人员选择一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。 培训时间应选在开展管理工作前3～6个月为佳； 培训内容应根据设置的岗位要求考虑； 培训目的以能胜任所担负工作为基本点，应注意的是有些工种如电梯维修工、锅炉工、配电工等应取得政府主管机关的资质认定方可上岗。 规章制度的制定 必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。 制定完整的物业管理规章制度，一方面有助于建立对物业管理实施的监督机制，有利于正确发挥物业管理企业为业主和租户服务的行业职能。另一方面能够阐明物业权利主体的权责内容，有利于约束和规范物业权利主体的行为规范。 例如物业管理公司的职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序和服务规范、住户手册、公共契约等。这些规章制度应在住户入住前就制定完成，并通过日后的管理实践，再逐步补充、修改和完善。 物业管理的前期介入 所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物业以前各个阶段（项目可研阶段、规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策。制定出物业管理方案，并从管理的角度为开发商提出楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等方面的建设性意见。 这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。 （二）物业管理的启动阶段 物业的验收与接管 物业验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验。 验收中发现问题应明确记录在案，督促施工单位修整； 物业接管是开发商向管理单位移交物业的过程。移交工作应办理书面移交手续。开发商还应向管理单位移交有关物业的整套图纸资料，以使今后管理、维修和养护。 在物业保修期间，管理单位还应与开发商签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任、方式等等。 用户入住管理 住户入住是物业管理十分重要的环节。这一阶段可能产生业主和租户频繁出入和秩序混乱现象，以致于发生违章、损坏公共设施等现象。 物业管理公司至少要做好以下几件事： 做好入住前的清洁卫生工作。 向住户发放有关物业管理规定或签订协议，如“住户手册”、“收费办法”、“入住手续”、“验收交钥匙登记”、“装修申报规定”等等。 加强入住阶段的安全保卫工作，提供较多的值班与劳务服务，保证业主和租户、财物及时安全搬入楼宇。 档案资料的建立 这里讲的档案资料有两种：一种是物业的资料；另一种是物业业主和租户的资料。 物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归档、利用四个环节。 收集的关键是尽可能完整，这从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境； 整理的重点是去伪存真，留下有用的； 归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存；分类可按每一建筑分类，如设计图、施工图、竣工图、改造图、设备图等，也可按系统项目分类，如配电系统、供水排水系统、消防系统、空调系统等。 （三