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提高住宅产业化实行住宅性能认定 提到住宅性能认定，估计许多人都是第一次听说，但是对于星级宾馆、星级饭店可以说是妇孺皆知，我们住宾馆可通过星级的高低来判断其品质、服务的优劣。可对于与我们息息相关的住房，却不知如何来判断其质量的好坏，对其品质如何进行综合评价？针对这种状况，建设部于1999年适时提出建立住宅性能认定制度，并批准发布了《商品住宅性能认定管理办法》（试行）。 建立住宅性能认定制度对住宅市场将产生积极的影响，进而促进住宅产业管理水平的提高。那么什么是住宅性能认定？为什么要建立住宅性能认定制度？它在住宅市场中起什么作用及认定哪些内容等问题，本文就此进行简要的探析。 一、住宅性能认定制度是住宅产业发展的必然趋势 1、住宅商品化的需要 根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求，1999年全国绝大多数省、自治区、直辖市已出台了住宅货币化方案并开始实施，人们彻底告别了住房“等靠要”的分配时代，开始面对住宅商品市场。但是目前住宅作为商品进入市场，尚不能称之为是一种成熟的商品，还需要一个转化过程。我们知道市场上出售的其他一般性商品绝大多数都是工业化生产，出厂要按照产品标准经过检验。比如家庭轿车，其生产工业化水平已相当高，每辆汽车在出厂之前都要经过各种性能的检测，检测书最终交到用户手中。可是唯独住宅这种可称得上是最大的商品，在建造完毕进入市场之前却没有对它的性能进行全面综合检测、评价的环节。 2、规范住宅市场 住宅是一种特殊商品，首先它是不动产，并且生产建造过程复杂，其次就是需要高额资金购买，使用周期长。目前对于“住宅品质”处于一种模糊状态，在市场中，住宅销售主要靠宣传、广告、包装，对于绝大多数并非内行的消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境的感性认识判断其好坏。市场上影响房价的决定性因素是地段，住宅的功能质量不是重要因素，对于住宅开发商来说，缺乏激励机制。开发商不能通过精心规划、设计、精心施工、加强科学管理，通过全面提高质量来达到最高效益，做到优质优价。所以有必要在开发商与销费者之间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定制度。 3、增加住宅有效供给 住宅需求是多层次的，过去计划经济体制下的住宅分配制度忽略了这种需求，住宅设计多年来一直是套用设计标准图，住宅建设形成千房一面的局面。住宅商品化以后，又一度走入了越大越好的误区。推行住宅性能认定制度，对具备不同技术性能指标的住宅，赋予不同的级别，形成多层次供应市场，其中每个等级都有各自的消费群体，由此我们提出了1A、2A及3A。A级主要是针对中低收入阶层提供经济适用房；AA级是针对中高收入阶层提供商品住宅；AAA级是针对高收入阶层提供高档住宅或外销住宅。 4、提高住宅产业现代化 随着人民生活水平的不断提高，人们对住宅功能质量、环境质量和售后服务质量的要求日益提高。虽然我国的住宅规划设计水平、建造水平有了较大的提高，但是住宅产业化水平还是很低，住宅的开发建设仍然处于小规模、粗放型的状态，劳动生产率低、原材料消耗大、部品生产的工业化程度低、配套差。这种状况使得住宅建造质量不高，质量控制不好，住宅质量不稳定，这也是近年来关于住宅质量投诉日益增多的原因。通过实行住宅性能认定，可以促进产业技术进步，加强新技术、新产品、新材料和新工艺的开发和推广应用，提高住宅的科技含量，达到住宅建设快速、高效、高质量的目标，在优胜劣汰的竞争中，创建住宅产业品牌。 二、住宅性能认定的范围，组织管理和认定程序 1、认定的范围 考虑到住宅二级市场尚未完善，进入二级市场的住宅情况比较复杂，因此《商品住宅性能认定管理办法》规定，认定的范围是新建商品住宅，自愿申请。 2、组织管理 住宅建设在国民经济发展与社会进步中占有重要的地位，政策性、技术性、区域性都很强，所以住宅性能认定在体现执行全国统一标准、工作规范的前提下，采取属地管理，依靠各地建设主管部门加强组织领导和政策引导，并能适应市场运行机制。住宅性能认定的组织管理分为三个层次：第一层是认定委员会，认定委员会是受各级建设行政主管部门的委托，由主管住宅产业化工作的机构负责组建，是负责住宅性能认定的日常工作组织，分国家和地方两级。例如建设部住宅产业化促进中心（简化“住宅中心”）受建设部委托，负责组建国家级住宅性能认定委员会，秘书处设在住宅中心，目前已开始受理住宅性能认定申请。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门也将陆续组建地方认定委员会；第二层次是评审委员会，负责进行技术评审，评审委员会由具有一定技术条件和技术力量的科研单位、大专院校等单位申请组建，经国家级认定委员会进行核准，才能具备评审资格；第三层次是检测机构，负责对申请性能认定的住宅进行现场检测，为技术评审工作提供科学依据，检测机构需符合一定条件，经国家认定委员会核准。 3、认定程序 住宅性能认定工作分为