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北京树村上地项目策划简案 目录 第一章 项目概况及分析 3 一、项目概况 3 （一）地理位置 3 （二）地块相关指标 3 （三）地块现状 4 （四）交通、生活配套 4 （五）周边地产概况 4 二、项目SWOT分析 5 第二章 房地产市场分析 7 一、片区房地产市场分析 7 （一）基本概况 7 （二）房地产发展历史及现状 7 二、片区房地产市场趋势预测 7 三、片区购房消费情况 7 第三章 区域周边楼盘分析 7 第四章 项目定位策略 7 一、项目定位 7 （一）开发核心理念 7 （二）核心策略 7 二、产品设计定位 8 （一）总体规划设计要求 8 （二）规划布局方案一 8 （三）规划布局方案二 10 （四）地下层停车场 12 （五）户型建议 13 （六）园林 16 （七）智能化社区 16 三、 目标客户定位 17 （一）客户描述 17 （二）客户群分析 17 （三）客户定位 17 四、价格定位 18 第五章 成本分析 19 第六章 总结 21 第一章 项目概况及分析 一、项目概况 （一）地理位置 项目位于北京市海淀区上地树村西一路东侧（厢黄旗东路），中关村北部，农大南路北侧。 （二）地块相关指标 地块为军产权用地，使用年限为20年，地块总面积为4000多平方米，东西长78米，南北宽58米，建筑限高30-35米。 （三）地块现状 地块现状为锅炉房用地，东侧有平房建筑物，西侧紧邻树村西一路（厢黄旗东路）及大型多层商品房小区（紫城嘉园），南面为绿地，北面靠市政路及正在建设的回迁房小区。 （四）交通、生活配套 1、交通状况 公交：362，717，108，419路 地铁：地铁10号线 地铁13号线(距离项目2公里) 2、生活配套 大学：清华大学、北京大学、中国农业大学 中小学：中关村二小上地分校、中关村一小天秀分校、北大附小、清华附小 幼儿园：启明星双语幼儿园、六一幼儿园、梅园幼儿园、清华大学幼儿园、体大幼儿园、农大幼儿园、小星星双语幼儿园 商场：超市发超市、百旺超市、小白羊超市 邮局：圆明园路邮局、信息路邮局 银行：建设银行、工商银行、中信实业银行 医院：西苑中医院、309医院、总参七局部队门诊部、武警十七支队门诊 其他：马连洼派出所、高尔夫球场 （五）周边地产概况 1、紫城嘉园 占地面积:143500平方米? 建筑面积:165000平方米? 开工时间: 2001-01-01 竣工时间: 2004-06-01 户 数:总户数1124户 2、启迪科技园 总建筑面积：8000平方米 以70-150平方米分隔为主的办公面积 创业园主要面向创业型企业及中小型企业，提供租赁、创业服务、商务服务，基础物业等服务 另有物业约32000平方米，包括一栋框架式结构的四层商业写字楼。 3、六郎庄回迁房 总建筑面积：230000平方米 开工时间：2011年5月 计划竣工时间：2012年12月 二、项目SWOT分析 内部因素 外部因素 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 项目位于树村西一路与市政道路的交汇处，交通便利； 项目周边商场、医院、学校等配套设施较为齐备； 离市中心相对较近，位置较好； 开发成本低，利润率较高； 不受限购政策的影响。 项目规模小； 项目片区环境较差，外来人员较多； 属小产权房，客户认可程度有所局限； 地块使用年限较短，只有20年，资金投入存在风险。 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，克服劣势 项目片区发展迅速，周边有大型商品小区及回迁房小区； 项目片区普通商品房单价为28000元/平方米； 项目片区单房租金在2500元/平方米/月，一房一厅套室租金在3500元/平方米/月。 利用好项目的价格优势及高租金回报率，吸引投资需求型客户。 把握项目质量，实行精装修交楼，提升项目品质； 随着周边住宅的发展，人气的聚集，在规划上应考虑商业部分的设计。 威胁（Threats） S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁 宏观经济收紧，融资压力较大； 政府对小产权房的政策正不断从严； 项目周边大型商品房小区及回迁房小区，产品竞争较大。 利用低成本，较高利润率，来吸引合作投资方； 完善产品设计，创造产品价值； 配以专业的物业管理。 制定具吸引力价格，吸引客户，迅速回笼资金，降低资金压力； 快速推进开发，实际尽早入市，降低风险，增加收益。 第二章 房地产市场分析 一、片区市场分析 （一）基本概况 海淀区树村地区位于圆明园以北、北五环外，离颐和园和中关村均不远，附近还有几所大学，地理位置相对优越。 因树村的地理位置较好，而房租又相对便宜，吸引了大量外来人员。据了解，有1万多外来人员聚居于此，当地居民与外来人员比例曾一度超过1：10，出租房屋成