2008上半年广州土地一级市场分析.docVIP

2008年上半年土地一级市场分析 　　　　　　　　　　　　　　　　　　保利地产代理市场部/提供　　　　　　土地供应量三年来最少　 　　出让宗数、总用地面积、规划总建筑面积同比均有所下滑，出让金额则逆势增长。保利地产代理市场部的数据显示，2008年上半年广州十区土地一级市场（不含工业，下同）共成功出让土地8宗，不及去年同期的一半。总用地面积为50.56万平方米，同比减少20.7%；规划总建筑面积为101.62万平方米，同比减少25.9%；出让金额为55.40亿元，同比反而增加33.8%。自广州楼市步入调整期以来，出于资金紧张、市场预期谨慎、二手土地市场“物美价廉”等多种原因，发展商对一级土地市场的热情大幅衰减。为此，广州市地方政府不得不调整思路，压缩了上半年土地一级市场的供应。　　流拍2宗，底价成交6宗。资料显示，上半年除恒大地产天河员村地块、越秀城建金沙洲地块外，其他成功出让的6宗地块全部以挂牌底价成交，占总出让宗数的75%，属多年来罕见的现象。　　从用地性质来看，商住用地占据主导地位。2008年上半年广州市共出让商住用地5宗，总用地面积37.86万平方米，占全市总的比例为74.9%；规划总建筑面积为73.52万平方米，占总的比例为72.4%；出让金额为52.80亿元，占95.3%。商务办公用地3宗，总用地面积12.70万平方米，占全市总的比例为25.1%。商住用地占主体地位，与恒大地产员村地块的贡献是分不开的。　　根据今年2月初公布的《广州市市辖区2008年住房建设计划》，2006年广州市（不含增城、从化）商品住房用地计划供应2.5-4平方公里，规划建筑面积750万-1000万平方米。对比这一计划，上半年供地已完成接近15%。下半年的土地供应力度如何，让我们拭目以待。　　　　　　楼面地价表面升实际降据　 　　保利地产代理市场部统计，2008年上半年全市土地一级市场的平均楼面地价是5452元/平方米，同比大幅增加了80.7%。与2007年全年相比，上涨的幅度也高达30.5%。这是土地一级市场平均楼面地价自2005年以来的持续第4年上涨，且涨幅列各年之首。需要指出的是，今年上半年楼面地价的再次跃升，并不反映土地市场的真实走势，主因是恒大地产的员村地块所占权重过大（出让金额41亿元）、楼面地价过高（13053元/平方米）。 　　从同区域地段、同类型地块的楼面地价走势来看，2008年上半年的楼面地价实际上是呈下降趋势的。今年上半年与2007年全年相比，白云金沙洲板块的商住用地、萝岗区的商业金融业用地，以及南沙区的二类商住用地分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%。这表明，楼市的低迷及其预期的谨慎，确实给广州土地市场带来实质影响，“量价齐跌”是主要运行特征。　　　　　　南沙与天河的供应较多　　从公开出让地块的宗数来看，除萝岗有2宗外，其余各区域的分布比较平均，均为1宗。海珠、黄埔和番禺上半年尚未有土地出让。从公开出让地块的用地面积来看，南沙、天河、白云分列前三位分别为15.84万平方米、10.98万平方米、10.34万平方米。由于三区都是1宗地块，区域用地面积即为标志地块的出让面积。