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2008工业地产大盘点 广州 经济回顾 1—3季度累计，全市完成地区生产总值5921.66亿元，比上年同期增长12.1%，增速比上半年加快0.2个百分点。全市完成规模以上工业总产值7970.04亿元，同比增长13.6%，增速比上半年加快1.0个百分点。 高新技术产品产值快速增长。1—3季度累计，全市规模以上工业实现高新技术产品产值2294.10亿元，同比增长19.0%。 民营工业企业增势较好。1—3季度累计，全市规模以上民营工业企业完成产值1079.80亿元，同比增长17.5%，高于全市规模以上工业增速3.9个百分点。民营工业企业盈利较好，1—8月累计实现利润28.54亿元，同比增长33.1%。 工业利润总额下降。1—8月累计，全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额379.85亿元，同比下降9.7%，而上半年是增长0.7%。企业亏损面为28.51%，同比加大5.0个百分点。亏损企业亏损额为86.48亿元，增长1.9倍，比上半年加大0.8倍。其中，石油加工、炼焦及核燃料加工业，造纸及纸制品业，文教体育用品制造业，水的生产和供应业，橡胶制品业和化学纤维制造业这六个行业整体呈亏损状态。 图1：广州市1-10月份规模以上高科技产值 资料来源：广州市统计局 图2：广州市1-10月份规模以上民营工业企业产值 资料来源：广州市统计局 工业用地 2008年上半年广州各类性质的土地成交总面积达142万平米，其中62来自工业用地。 第三季度广州工业用地交易目前达到最活跃的阶段，广州开发区十三宗工业用地于本季度成功出让，涉及土地面积约70.96万平方米，成交单价约为600元/平方米。番禺区化龙镇现代产业园则由广州广汽集团乘用车公司以底价3.96亿元夺得。137万平方米相对于巨大的市场空间，广州的工业用地显得捉襟见肘，而政府对每一宗工业用地的指导性限制，虽有利于本地产业链的形成和完善，但却直接影响了工业楼宇市场的自发供应和需求。广州开发区没有一家企业因这次金融危机倒闭。月，广州开发区实现工业总产值2441亿元，同比增长21.59%；进出口总额185亿美元，同比增长21.46%；财政收入达到228亿元，同比增长22%；全区完成固定资产投资158亿元，同比增长35.21%。?在金融风暴席卷全球的严峻形势下，广州开发区也受到了金融风暴的影响。部分企业的出口订单开始减少；金属冶炼行业的产量下降，甚至开始限产；虽然外贸出口整体增长了27%，但是对个别国家的出口开始下降。前10个月新注册的600多家新投试产企业数增长较快，增强了发展后劲。1-11月，广州开发区共试投产企业119家，同比增长20％。普洛斯正分别在云埔和增城开发物流仓库,并参与开发南沙国际物流园区,另一物流物业开发商AMB亦正在广州开发区东区开发一配送中心项目。CBRE预计,未来两年这类高端物流设施的新增供应会有所增加,有望缓解供应紧张的局面。 图4：广州市2008年各区县工业物业成交量及空置量情况 资料来源：昊信联行 图5：广州市2008年各区县工业物业均价 资料来源：昊信联行 市场需求 广州总部经济园区、高科技产业园区和高科技商务园区并未受金融危机大的影响，市场需求旺盛。广州科学城、民营科技园、天安节能科技园、沙湾珠宝产生园物业招租情况良好，空置率低于3%。广州高端工业物业2008年空置率整体约3.5%。 受金融危机和广东省产业调整影响，适于中小型、低产能、劳动密集型的村镇简易厂房需求持续降低，2008年广州周边区县的村镇厂房招租困难，空置率持续上升。例如番禺，厂房空置率一度达到18%。 全球经济不景对本地物业市场的影响开始蔓延至工业物业设施。广州一些生产型企业,尤其是跨国公司在广州地区设立的生产型分支机构,在新租或续租厂房等工业设施时倾向选择较短的租期,而非往常三年或五年的较长租期,以保留短期调整的灵活性。由于外资零售商、物流服务商的进入和本地大型零售商不断扩张,现时广州高质素物流设施出现紧俏的状况。设计建造具国际水平的专业物流物业新增供应未能跟上需求增长的步伐,令该类型设施基本长期处于满租状态。 图6：广州番禺2003年—2008年工业厂房成交量 资料来源：昊信联行 资产表现 2008年广州高科技、商务园区租金比2007年整体上升2.09%，平均每平米每月租金约30—90元。天河软件园依然居于首位，达到月均60—80元。由于工业用地价格下跌及建筑原材料价格下降，高科技、商务园区投资回报率平均升至约10%。 但周边村镇工业区及私人业主开发的小厂房租金2008年出现多年来首次下跌，跌幅高达15%以上。由于租地成本上升及违规厂房监管拆除更加严格，此类工业厂房的投资回报率降至8%左右。 园区 平均租金（元/m2/月） 科学城 28.5 天河软件园 68.5