2008年8月份闵行楼市调查月报.docVIP

闵行区八月月报  目 录 一、上海楼市整体研究··········································2-4 土地信息··················································2 政策点评··················································2 住宅市场走势··············································3 二、闵行区市场运行分析········································5-6 闵行区域市场成交分析······································5 闵行区域各板块成交分析····································6 三、春申、莘庄板块细化指标研究·······························7--8 主要竞争对手存量分析······································7 主要竞争对手去化及价格分析································8 四、总结························································9 一、上海楼市整体研究 土地信息 地块名称 区域 地块位置 用途 占地面积(米2) 容积率 总建筑面积 单价 (元/米2) 开发商名称 罗店新镇A2-3地块 宝山 罗店新镇A2-3地块 普通商品房 29966 1.2 3.6万平米 5561 海信达银泰置业有限公司 罗店新镇A2-2地块 宝山 罗店新镇A2-2地块 普通商品房 62859.2 1.2 7.54万平米 5106 南京朗诗置业股份有限公司 长宁区新泾镇240街坊 长宁 长宁区240街坊 普通商品房 13599.6 1.0 1.36万平米 24118 百仕达地产有限公司 合计 12.5万平米 8月份上海市土地市场共出让25块地块，其中只有3块为住宅地块，其余的为工业地块。3块住宅地块分别分布在宝山和长宁两个区域，且此次出让的地块均为低密度住宅地块，容积率都在1-1.2之间，累计总建筑面积在12.5万平米。其中宝山的两块地为罗店新镇地地块，此次拍卖的楼面价5106-5561元/平米；长宁区已经有很长一段时间没有推出住宅地地块，此次推出一个中心位置的别墅地块，楼面地价达到2.418万元/平米，创今年土地市场拍卖的新高。 政策点评 银监会:土地闲置两年 禁止发放任何形式贷款 中国人民银行及银监会再次对囤地开发商挥动利剑。 央行在网站公布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》（下称《通知》）。这份《通知》明确表示，只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年，开发该项目的房产公司将无法从银行获取任何形式的贷款。对于房地产公司来说，这一措施一旦施行，远远比缴纳闲置费更加严厉。 廉租住房收入线标准提至800元 8月20日上海市第十三届人大常委会第五次会议通过关于廉租房扩大收益人群的决定。会议通过“下半年要进一步放宽收入线认定标准，从目前的600元/月提高到800元/月，同时提高实物配租比例。” 政策点评： 8月楼市回落，政府宏观调控成果初步已经达到。政策调控楼市既要“抑制过快上涨，又要防止楼市暴跌”,8月份政府出台的政策体现了政府这一工作思路。银监会禁止对闲置2年的地块发放贷款，主要是加快土地市场的流动性，提高市场住宅供应量，满足住宅市场刚性；与此同时提高廉租房的收入标准，进一步扩大廉租房的收益群体，刺激市场的刚性需求。刺激供给和需求两方面，是供求双方趋向平衡，确保楼市稳定。总之从8月份政府政策的实施力度来看，针对目前市场，政府运用政策直接调控市场（也就是说政府“救市”）的可能性不大，政府更希望通过市场自身的调节来实现良性发展，但随着市场情况的变化，也不排除这种可能性。 住宅市场走势 8月，上海楼市进入调整高潮 上海新上市楼盘不断跌价已是常见之事，8月迎来上海楼市这一轮调整的高潮，前期价格过高的楼盘将会出现全面性降价。8月，全市商品房（剔除动迁配套房）成交量5122套，成交均价为12307元。继闵行某楼盘上市掉价2000元/平方米和宝山某楼盘掉价1200元/平方米之后。推新房源的嘉定某楼盘，虽然报价高达15000元/平方米，但成交的房源均价仅为12082元/平方米。跌价更是接近3000元/平方米。 由于个别楼盘的大幅降价，导致之前两周大量上市的新盘滞销。佑威房地产研究中心的数据显示，8月共有90批商品房源（剔除动迁配套房，