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富阳（中国）财务分析报告 报告对富阳（中国）2005-2007年财务状况进行分析，并结合市场环境，对08年的富阳（中国）财务状况做出预测，在此基础上对可供改善之处提出相关意见和建议。 公司简介 富阳（中国）控股有限公司1997年富阳（中国） 2005年 2006年 2007年 总资产（千港元） 98,491 165,963 176,897 总权益（千港元） 60,072 139,950 156,588 由上图可知，富阳（中国）业务和盈利整体处于下降水平，但总资产仍然在保持增长，2007年总资产为1.76亿，比2005年的9800万增长了近一倍，但比2006年的1.65亿，仅增长了8%左右；而总权益比2005年上升了1倍多，达到1.56亿；表明总权益的上升主要来自于资产的增长，而非是保留溢利的增加。 　 2005年 2006年 2007年 资产回报率（%） 41.60% 11.48% 12.63% 每股盈利（港币） 0.23 0.11 0.11 由上图可知，富阳（中国）总资产回报率和每股盈利都处于下行通道，2007年的资产回报率比2005年下降了2/3，2007年的每股盈利比2005年减少5成，仅为0.11元。 从对富阳（中国）近3年的发展速度来衡量，其发展水平不仅与中国房地产市场近几年的高速增长态势不相符，也与房地产代理同业有相当差距，因此其市盈率处于一个市场上较低的水平。 2.2市场、业务和管理分析 从2007年财报分析，富阳（中国）目前主要的业务和收入均来源于一手物业代理服务，而根据其网站上所公布的业务范围，还有柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、富阳资产管理有限公司等主攻房地产高端业务的资产管理业务。 就近几年的富阳（中国）的业务发展来看，一手物业代理收入比重占总收入的99%以上，其他的业务基本上可忽略不计；主要致力于的业务扩张范围，“宁波、南通、南京、苏州、合肥、九江、山东、武汉及天津”，在一些三线城市如南通比较有市场影响力。 上海仍然为富阳（中国）业务重点，2007年所得收益占总营业额的52.7%，另外47.3%（2006年为34.8%）来自其他地区。2007年营业额来自28个（2006年28个）房地产咨询和代理项目，相关销售房地产项目总建筑面积69.2万平方米（2006年50万平方米）。上海以外所得收益4700万左右，而进入的主要区域有9个，平均每个区域的贡献为530万左右，如果以每个项目提1.7%（具体推断见《中》文），也就是一个总销额3亿左右的盘，表明富阳（中国）在面临激烈的市场竞争中，未能很好的增强客户的服务水平和提升市场拓展能力，以致影响了收入的增长。 同时反观其资产管理业务是2008年才开始提出，而此类业务多受制于整体的宏观大环境及闲置资金的机会成本，在目前国家宏观调控，从紧的货币政策下，想要取得相关的业务突破，势必面临更多阻碍。 富阳（中国）从1997年至今，成立也有十年的时间，应该说公司的股权结构比较合理，公司董事局主席作为创办人并未成为绝对大股东，而是采用类似于合伙人的公司治理结构。江陈峰先生毕业于台湾逢甲大学企管系，并从事房地产评估及研究工作，应该说具备良好的专业背景。抓住1998年中国房地产市场起步的有利时机，成立了上海富阳进行一手物业代理，并于2006年在港上市，表明该公司的管理层在房地产市场未成熟初期具备一定的市场驾驭能力。 在其2006年年报的管理层讨论及分析篇章中，意识到了集团目前业务单一，主要集中在一手物业代理上的不足，“本集团亦计划通过在物业投资方面提供房地产相关服务，包括但不限于商业房地产管理、租赁和房地产咨询代理等，拓展收入来源”，可是在2007年年报的业绩中，此类业务并未取得应有的地位，一手物业代理外的咨询服务仅占2%，而其中的商业房地产管理等业务并未有特殊说明。反映出富阳在面对市场变化方面，改善公司业务结构方面的执行力存在一定的不足，影响了其业务的正常发展。 虽然富阳计划“继续集中员工培训，……为客户提供优质服务，让本集团能维持其在行内的名声，并在争取新商机及新房地产咨询服务及代理项目方面能更具竞争力”，但根据其2005-2007年年报显示，其于2005年上市所取得的44,700,000港元（於二零零六年七月五日约等於人民币45,900,000元）将主要用于几个方面用途，扩大市场占有率、加强研究能力及进行雇员培训，推广企业形象等，其中加强研究能力分配资金为640万元，06年动用资金10万，07年动用20万，表明该公司对员工培训方面并不重视，有可能因此进一步导致其相关的业务拓展范围受限制，营业能力自然不高；相关方面的工作，必须引起管理层的重视。 2.3流动性分析 2005年以来，富阳（中国）的流动比率都保持在一个较高水平，2005年的流动比率为4.9，而200