2010年郴州裕后街项目整体策划方案.doc

2010年郴州裕后街项目整体策划方案 郴州裕后街项目整体策划方案 凌峻地产（中国）有限公司 2010年5月 目录 第一部分：项目市场调研 第二部分：项目整体开发战略与定位 第三部分：项目整体产品规划 第四部分：项目整体推广思路 第五部分：项目整体招商思路 第六部分：项目整体经营思路 第一部分：项目市场调研 第一章 郴州商业市场整体概况 郴州商业发展历史 (一)“南蛮之地”的封闭商业 北宋才子秦观一阕《踏莎行·郴州旅舍》中“郴江幸自绕郴山，为谁流下潇湘去”，道出了郴州的千种风情、万般美景，却也道出了“南蛮之地”的伤感。多年来，郴州在世人眼中一直是落后闭塞的形象。历史上，郴州曾是充军、流放之地。由于偏远和落后，郴州一直因错名之苦而困惑，郴州常被人错念成“柳”州、“梆”州甚至“彬”州。 由于封闭的环境和落后的交通，丰富的然资源并没有带动当地商业的发展，商业停留在一个封闭的阶段，与外界的通商较少，商业发展落后。 （二）上世纪80年代后郴州商业迅速发展 80年代后，由于种种原因，郴州曾经封闭的商贸业迅速发展，曾经封闭的商业格局逐渐被突破，商业进入高速发展的全盛时期。 郴州商业的迅速崛起，主要源自于以下三个主要的原因： 1、从“南大门”到“后花园”的转变，带动了“牵手商业”大力发展 多山的郴州地处湖南最南端，素有湖南“南大门”之称。东接江西赣州，南连广东韶关，号称“沿海的内地与内地的前沿”，是沿海经济向内地延伸的交接地带。过去，郴州人最自豪的是“湖南的南大门”这一称谓。如今，“南大门”概念已经逐步淡化，取而代之的是“粤港澳后花园”概念。定位于“后花园”，郴州主打旅游产业，利用得天独厚的旅游资源优势，大力发展休闲旅游经济，建设成为广东和港澳地区人士休歇身心的“乐土”。这一目标的确立，吸引了许多广东和港澳地区的投资商来到郴州与当地的矿老板共同合作，投资餐饮、娱乐、休闲、旅游商业，带动了郴州商业的迅速发展。在为广东和港澳地区游客服务的同时，也打破了郴州封闭的商业局面，郴州商业进入高速迅速发展的全新时代。 2、采矿业的兴起，造就了“富矿一族”的奢侈商业 郴州资源丰富，素有“中国有色金属之乡”、“中国银都”、“南方重点林区”、“湖南能源基地”之称。现已探明的矿产资源有7类70多种，其中铋、钼、微晶石墨的储量居全国之首，钨、铅锌会储量分别居全国第三、第四位，矿产资源替在价值2656亿元，人均占用量位居全省第一。全市煤炭储量11亿吨，是华南能源的重要供应地；水能蕴藏量170万千瓦，是联合国小水电基地之一。森林覆盖率62%，是湖南重要的林产区。郴州是香港农产品供应基地之一，临武鸭、桂阳烟、东江鱼、裕湘面、永兴冰糖橙、桂东玲珑茶等农副产品主享誉海内外。全市境内有色金属矿品种齐全，64种有色金属矿中已发现矿产品40多种，全市主要有色金属探明储量达600多万吨，占湖南省总储量的三分之二，享有“中国有色金属之乡”的美誉。 80年代后期采矿业的兴起，造就了一批批的矿老板。他们通过开矿赚取了巨大的财富，坚实的物质基础，产生了为这些矿老板提供高消费的奢侈商业。奢侈商业的发展带动了郴州商业整体的迅速发展。 3、立体交通，扩大了郴州商业的辐射力 随着京珠、武广高铁的通车使用，昆厦高铁的修建加上京广铁路的延续使用以及郴州市区与各县区的交通完善，郴州进入了一个交通立体化阶段。便利的交通缩短了周边省市和县城到郴州的时间，更多的人喜欢来到郴州旅游和消费，扩大了郴州商业的辐射力，推动了商业的高速发展。 （三）新世纪以来郴州商业开始进入现代商业时代 自从新世纪以来，郴州规划建设了兴隆、兴旺、八一等多条商业步行街，省内外众多的商业经营企业纷纷进入，郴州的商业的发展速度进一步提高，商业开始进入现代商业时代。不过，目前郴州的商业在高速发展的同时也存在一定的问题，业态分布仍然很凌乱，非常分散，没有形成真正统一业态分布的商业街，许多商业街的规划管理存在缺陷。 （四）郴州商业行业发展历史小结 ——郴州商贸行业曾经封闭，但现在已经已进入高速开展的全新时期。 ——郴州商业开始进入现代商业时代，但还没有形成统一业态分布的商业街，商业街的规划管理存在缺陷。 二、郴州商业物业发展历程分析 （一）发展阶段 第一阶段：以临街营业商铺为主 郴州属于典型的内地地级城市，上世纪80年代以前，由于城市经济不够发达，居民生活水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业物业主要是城市街道两旁的临街商铺。临街商铺的辐射力小，服务的范围比较窄。 第二阶段：临街商铺＋计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场 上世纪80年代至8代中期，在此阶段，郴州商贸流通交易有了一定发展，城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足人们相对多样化的需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业还是以临街商铺为主。