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进一步完善我国房地产宏观调控的方向和建议 进一步完善我国房地产宏观调控的方向和建议 从72005年开始的本轮房地产经济宏观调控已进入第六个年头了，似乎出现了一种“调控疲劳”症，很有必要进行回顾总结，以便肯定其成功的经验，研究当前遇到的一些疑难问题，展望进一步发展的方向，对于完善并取得扎实的调控效果具有重要意义。 一、当前房地产宏观调控难点解析 从前五年房地产经济宏观调控的实践来看，虽取得一些成效，但并不十分显著，原因在于面临着一些深层次的矛盾和问题。 1、房价高企，积重难返 2005年调控之初，把稳定房价作为宏观调控的主要目标，可是5年来的调控不仅目标未达到，而且商品住房价格出现“越调越涨、越调越高”的反常现象。突出表现在深圳、广州、上海、北京等大城市的住房价格畸形上涨。以上海为例，2005年时商品住房平均价格为每平方米8000元左右，而到了2010年每平方米已经突破了2万元，涨了1倍多。从2010年开始，政府又加大了调控力度，但如前所述仅有2个城市房价下降，绝大多数只是涨幅趋缓。而中国的住房价格存在两大问题：一是房价上涨过快、涨幅过大；二是房价高企，脱离真实价值，泡沫越积越多。据中国社科院发布的《中国住房报告》显示，绝大多数城市支付能力下降，住房价格平均泡沫程度过高。全国35个大中城市二类地区普通商品住房平均房价泡沫程度为291.5%，其中泡沫程度最高在50%-70%之间的有福州、天津等7个城市；泡沫程度较高，泡沫成份占实际价格30%-50%之间的有北京、上海、深圳等11个城市。这些价格泡沫是由投资投机性需求以及超前性需求等不合理需求所支撑的，一旦需求萎缩很有可能导致房价暴跌和房地产泡沫破裂的严重后果。所以，调控房价目标，不仅是要抑制其上涨过快，而更重要的是挤掉房价泡沫，回归真实价值，与居民的购房承受能力相适应。据各地住房城乡建设部门上报汇总，截止今年3月31日，全国657个城市中，已有608个城市公布2011年新建房房价控制目标，占92.5%。但令人遗憾的是“限价标准”变成了“涨价标准”。从已公布的房价调控目标来看，都回避了“居民住房支付能力”，而选择与GDP或人均可支配收入增幅挂钩，且大多控制在涨幅10%左右，甚至有一个地区列出涨幅不超过50%。即使在平时房价涨幅10%也是高的，谈何调控呢？这个事实反映出不少地方政府害怕问责，以搪塞来应付中央调控决策。房价调控真是难啊。 2、供求失衡，房市不稳 实现住房供给和需求总量的基本平衡，也是宏观调控的重要目标之一。在中国房地产市场发展过程中，长期存在着住房需求过旺，供不应求的状况。特别是投资投机性需求占比过大，重购轻租、购房年轻化、超前购房等不合理需求大量存在，而商品住房供应不足，迫使房价节节攀升，城镇居民购房承受能力下降，造成严重的社会问题。仅以2010年为例，据国家统计局发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》数据，全年商品住宅竣工面积为6.1216亿平方米，而销售面积达9.3052亿平方米，供给缺口高达3.2亿平方米。可见，5年多的调控，住房供求失衡的状况并没有根本改变，房价难以稳定也就成为必然了。 同时，由于对住房需求的调控政策频繁发生变化，时紧时松，引起房市大起大落，缺乏稳定性。2003、2004年我国房地产市场过于膨胀，导致房价过快上涨。2005年开始，加强宏观调控以后，需求骤降，出现两年的市场萎缩。2007年为拉动市场需求，政策上有所放宽，又出现市场复苏，房价回升反弹，又一次采取紧缩政策，2008年房市又陷入低迷。2009年为应对国际金融危机，又采取了扩张政策，房地产市场也繁荣起来，起了保增长的作用，带来的副作用是房价又一次大幅上涨。直到2010年再次采取紧缩调控政策，房地产市场也再次萎缩，幅度之大前所未有。2010年全国商品住房成交面积大幅降低，北京、上海、深圳、广州等四个一线城市同比下降-36.95%，天津、南京、杭州等27个二三线城市平均降幅为-21.61%。在31个重点城市中，商品住房成交面积下降40%以上的有9个城市，2011年第一季度仍继续上年的跌势。短短的五、六年内，房地产市场发生如此大的波动，极不正常，对地方经济和整个国民经济发展极为不利。只有房地产市场发展正常化了，中国经济才能正常化，社会才能和谐。 3、资源浪费，不可持续 中国房地产经济在迅速发展过程中，在作出重大贡献的同时，也累积了不可持续的因素增加。突出反映在以下两方面： 一是资源消耗过量，减排任务繁重。房地产是资源消耗最多的行业，从土地、能源、建筑材料到居住用气、用水等方面，都需要占用和消耗大量资源。目前建筑相关能耗（包括建筑能耗、生活能耗、空调能耗等），已经超过工业成为社会第一能耗大户，占总能耗的46.7%。而在住宅使用过程中的能耗，与发达国家相比，在相同技术条件下为发达国家的2-3