14第十四章 《租赁合同》课件.pptVIP

第十四章 租赁合同 【本章内容提示】 租赁合同是日常生活中常见的合同。本章主要介绍租赁合同双方当事人的权利和义务，房屋租赁的特殊规定等。要求熟悉租赁合同的订立程式及租赁合同成立的法律效力，理解租赁合同双方当事人的权利和义务，掌握房屋租赁合同的特殊规定等。 【知识结构简图】 第一节 一、租赁合同概念和特征 《合同法》第212规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价出租人，租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人。 租赁合同具有以下特征： 1．租赁合同是转让财产使用权的合同 2．租赁合同为有偿合同 3．租赁合同为诺成合同 4．租赁合同具有临时性 二、租赁合同的分类 1．动产租赁与不动产租赁 2．定期租赁与不定期租赁 第一，当事人在租赁合同中未约定租赁期限； 第二，当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月 以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同； 第三，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。 三、租赁合同的形式 四.租赁合同的终止: 第二节 租赁合同双方当事人的权利义务 （一）出租人的义务 【案例14-1】 甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中约定：甲将房屋租给乙用于桑拿洗浴经营，租期5年。经营1年时，双方发生争议，甲欲解除合同，收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否可以装修，但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经营，意应当允许进行必要的装修，否则无法经营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问：哪一方的观点正确? 【案例14-1】 分析：乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋进行桑拿洗浴经营，按照交易习惯，就应当允许承租人进行必要的装修，否则乙无法实现合同目的。这是按照《合同法》第6l条进行补充解释所必然得到的结论。 （二）承租人的义务 【案例14-2】 2001年1月，张某与李某签订房屋租赁合同，将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千元，订立合同时支付2万,，其余年底支付。同年6月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2万元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某扫地出门，李某要求再住1个月。请问：此纠纷应当如何处理? 【案例14-1】 分析：本案有四个问题需要明确：第一，李某所花2万元维修费为“必要费用”，应当由张某承担。第二，维修时间为1个月，李某有权将租期顺延1个月。第三，原约定剩余租金到年底支付，顺延1个月后租期届满。第四，李某在租期届满之时，可以行使抵销权（《合同法》第99条），拒绝支付剩余1．3万元租金，并要求张某支付7000元。 （三）承租人的转租权 第三节 房屋租赁合同的特殊规定 一、出租房屋应当具备的条件 我国法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件，概括起来主要有： 1、有合法的房屋产权证件； 2、房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明； 3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明； 4、将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明； 5、住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策； 6、房屋能正常使用。? 二、禁止出租的房屋 依据我国《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的，房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证件的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、房屋权属有异议的； 5、属于违法建筑的； 6、不符合安全标准的； 7、房屋已抵押，未经抵押权人同意的； 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形。 三、出租房屋应办理的法律手续 房屋租赁双方当事人应当办理以下法律手续： 1、出租人与承租人签订书面租赁合同； 2、双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市