商业综合体广州太古汇案例分析.pdf

广州市太古汇项目调研报告 2011年 11月7 日  报告说明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所 改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：  新的政府法令  公司政策的变化  对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调珠江商业地产策划研究中心的任务只局限于提供详尽的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括 任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意， 本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应 该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出预测的过程包含 了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于 2011 年第4 季度市场信息，任 何改变都可能极大地影响该报告的结果。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特征、开发项 目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。 该报告并没有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购 买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 2  目录  项目背景5  项目概况……………………………………………………………………………………………………………….8  项目所在商圈特征和价值…………………………………………………………………………………… 12  购物中心功能区分析………………………………………………………………………………………….. 23  业态布局……………………………………………………………………………………….. …………………25  动线设计……………………………………………………………………………………………………………35  空间建筑装修设计……………………………………………………………………………………………48  写字楼功能区分析……………………………………………………………………………………………… 69  酒店功能区分析…………………………………………………………………………………………………. 74  文化中心功能区分析…………………………………………………………………………………………. 77 3  目录  项目背景5  项目概况……………………………………………………………………………………………………………….8  项目所在商圈特征和价值…………………………………………………………………………………… 12  购物中心功能区分析………………………………………………………………………………………….. 23  业态布局……………………………………………………………………………………….. …………………25  动线设计……………………………………………………………………………………………………………35  空间建筑装修设计……………………………………………………………………………………………48  写字楼功能区分析……………………………………………………………………………………………… 69  酒店功能区分析…………………………………………………………………………………………………. 74  文化中心功能区分析…………………………………………………………………………………………. 77