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论析房地产估价中收益法理论与实践 　　 　　【摘要】本文重点探讨了房地产估价中收益法的理论与实践，探讨了房地产估价中收益法的特点、算法，以及房地产估价中收益法的问题表现、改进措施，以及应用的注意要点。 　　【关键词】房地产估价；收益法；理论；实践 　　 　　我国的房地产估价目前有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的估价。 　　1 房地产估价中收益法的理论 　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。 　　1.1 收益法的特点 　　1.1.1 收益法依据：是基于预期原理。 　　1.1.2 收益法的思想：是将估价对象视为一种收益性房地产，分别求取其有效毛收益、年运营费用、报酬率，选用适当的收益公式，将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点后相加来求取估价对象的收益价格。 　　1.1.3 经济属性和市场内涵：成本法是属于“产品”属性；收益法是属于“投资品”属性。收益法求取的收益价格与其预期收益直接相关。 　　1.1.4 着眼点：收益法看中的是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益的现值之和才是该房地产的价值。 　　1.1.5 市场层次：收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设，在市场法的价值基础上考虑了房地产投资环境的状况，由此调整得到房地产投资价值。 　　1.2 收益法的算法 　　收益还原法是一种运用适当的还原利率，将估价对象房地产在未来所带来的纯收益折算为现值的一种估价方法。这种估价方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于收益性房地产的估价，并被许多国外房地产专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。收益还原法的基本计算公式为： 　　ｖ=ａｒ1-1(1+ｒ)ｎ。 　　式中：ａ表示房地产的纯收益；ｒ表示还原利率；ｎ表示使用房地产的年期或仅有收益的年期。纯收益的求取相对比较简单，最重要也是最困难的是还原利率的求取。还原利率的重要性，集中而具体地体现在还原利率对估价结果的影响上，即选择的还原利率的大小不同，估价结果就会发生很大的差别。 　　2 房地产估价中收益法的实践 　　2.1 应用实践的分析 　　2.1.1 问题表现 　　当下，收益法在房地产估价中存在的问题主要表现在：（1）收益法在适用范围有一定的局限性；（2）折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；（3）纯收益及资本化率的确定比较困难；（4）仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际情况。 　　2.1.2 改进措施 　　建议：（1）以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础。通常对房地产收益额的确定是直接计算，这样计算不科学，在确定某房地产收益时，文建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定纯收益，减少误差。因为正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，必须对实际工作中某些特殊原因如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。（2）折旧费不应该作为费用扣除。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。由于资产，特别是固定资产在一个限定时间内并不能耗完，它对企业生产经营的贡献因其年复一年存在而存在。需要指出的是，这其中也包括无形资产、递延资产的摊销。这种贡献从价值角度上讲就是折旧，所以，折旧的存在从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正发生支出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正指出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。然而折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。（3）确定资本化率。收