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境外治理违法建筑经验和启示 　　［摘　要］　通过对我国香港、新加坡和美国在治理违法建筑方面的成功经验的描述与分析，概括了其制度构建方面的若干启示和我国的缺陷；并就境外治理违法建筑的具体经验作了归纳：立法细密，执法严格；资源配置到位，保证工作高效；明确各方职责，形成强大合力；市民监督，多方协作，业主自律；加强宣传引导，管制与教育并重；注重人本，合理变通。 　　［关键词］　违法建筑；境外治理；立法 　　［中图分类号］ D922.181［文献标识码］　Ａ　［文章编号］　1008—1763（2012）06—0138—05 　　境外一些法制观念较强的国家或地区，经过不断地探索和实践，在违法建筑的立法和规制方面已积累了不少成熟经验，有许多方面值得我们参考与借鉴。 　　一　境外治理违法建筑的概况 　　在不少发达国家或地区，当今已经基本上消除了违法建造的楼宇、房屋、工业厂房和临时性建筑，但并不能说在这些发达国家和地区不存在“违法建筑”。这些“违法建筑”的形成主要是由于获得审批的建筑项目在建设施工过程中没有严格遵循原设计方案而造成的，或者是对私有产权居住用房或办公用房随意改装而形成的。 　　在土地公有制为主的新加坡和中国的香港地区主要都是以楼房为主要的居住建筑，相关法律规定楼宇业主不得侵占公共空间，在公共空间私自搭建和改造要被重罚，并且对室内装修也有着极其详细的规定，例如由装修而引起楼下住户漏水的现象，当事业主就必须负责赔偿损失，不能解决的交由法庭裁决。同时，新加坡的公房政策和香港的廉租房政策成熟、完善，民众几乎没有刚性需求。新加坡政府每年还会委托专业机构做市场调查，满足经济发展的用地需求，违法建筑没有市场。至2006年，香港的廉租房总量几乎占香港住宅总量的一半，成功解决了中下层居民的安居生活。 　　在实行土地私有制的欧美等国家和地区，土地及土地上的房产属于私有财产，这些地区的居民住宅多是二、三层花园房屋，有很大的改造余地。但是这并不意味着可以随意改动，凡是涉及到扩大住宅面积，改动房屋结构，增加车库，改动门面，以及把房间进行分割改造成出??屋，甚至改装窗户这样的事情，都要经过地方政府相关机构的审批和监督。并且政府都要对这些改造预案在地方报纸上进行公示，以便在是否有碍相邻关系和社会公益环境方面让公众参与监督。在美国违法建筑现象比较少见，违法的现象主要出现在住宅业主自行搭建附属建筑物和家庭住宅改造扩建或者改动房屋建筑的主体结构时没有按照规定办理审批手续。业主大多是因为害怕审批手续繁琐和被否决或者是不想花费请相关机构进行评估的费用，这样因未获得审批就形成了违法建筑。美国政府高度重视住房保障立法，在美国已形成相互补充的比较完善的住房保障法律体系。退休老人和家庭收入低于居住地中位收入80%的人群能够得到美国政府提供的较低租金住房；政府采取了多种税收减免政策，为低收入人群拥有住房创造条件；政府还一直采取多种财政措施解决低收入人群住房问题。 　　（一）我国香港 　　香港实行既严密又细致的规划用地审批制度，控制建设用地规模，一事一法，针对性很强。在土地和城市管理方面，形成了《城市规划条例》、《市区重建条例》、《土地征用条例》、《建筑物条例》等一系列完备的立法体系。香港屋宇署对于违法建筑的定义是：凡任何建筑工程，如建造、修葺、拆卸、改动及渠务等工程，均须先取得屋宇署的批准及同意或通过“小型工程监管制度”的简化程序，方可展开，否则该项工程会被视作“违例建筑工程”。一般违建工程包括空调室外冷却塔支架、铁笼、檐篷、屋顶楼顶平台的建筑物、改动结构、分割空间、违规的管道接驳等等。缴纳物业税或差饷不会使违法搭建物变得合法。 　　香港特别行政区政府屋宇署.公共服务-违建工程［EB/OL］.http：//.hk/sc/services/index_exist2.html#ubw，2012-07-19/2012-08-03因为历史上的原因，香港有着数目庞大的违法建筑，1997年之前已经存在一百万个以上的违法建筑，1997年之后，特区政府通过加大对于违法建筑的查处力度，使得目前违法建筑处于可控状态，并在实际管理中找出了符合香港社会情况的管理模式。 　　1.　立法周全，严查重罚 　　香港针对违法建筑管理方面的立法周全有着完备的法律架构，在法律条文上可以查到任何关于违法建筑管理问题的答案，做到了有章可循。特别是《城市规划条例》和《建筑物条例》对违法建筑的管理起到了重要的作用。 　　其一，清晰界定了“违例”和“犯罪”的标准。《建筑物条例》对于“违例建筑工程”的规定是：无论任何建筑工程如未获得香港屋宇署的批准都属于“违例”。“犯罪”的标准：违反发展审批地区图及分区计划大纲图的规定，违反建筑管制，违反规划事务监督和建筑事务监督的要求建设以及占用的，都是犯罪行为香