广东河源宝晟城购物中心商业定位及招商报告上.pptVIP

广百 新一佳 广晟广场 翔丰广场 丽日广场 三、城市商圈格局研究 4、购物中心竞争格局 红星西路建材街 2.3公里 1.5公里 1公里 2.3公里 传统商圈竞争相当激烈：四大购物中心直面竞争，均位于中心城区3公里核心商圈辐射范围内，经营业态和档次定位同质化度高，均以大众基础品牌为主，缺乏时尚和特色品牌。 河源东城新商圈 传统商圈内休闲、娱乐、餐饮业态呈点状分布，KTV、咖啡、 足浴、影院、知名品牌餐饮及特色餐饮等业态主要围聚在四大购物中心，整体布局疏散，未能集群形成规模效应。 5、未来商圈代表 坚基商业中心： →项目规划用地23.8万平米，总建筑面积80多万平米。其中商业部分占地面积为14.3万平米，建筑面积近60万平米；该项目分三期开发，计划六年内建成。 →该项目整体定位较高，涵盖大型购物中心、国际购物街区、高档公寓、甲级写字楼、星级酒店。目前处于首期施工阶段。 →地处CBD核心区域，是政府重点工程。整体规划水准高，将成为整个河源市最为高档的一站式购物中心。 三、城市商圈格局研究 定位高，规模大，设计理念先进：将依托80万㎡坚基商业中心及本案10万㎡时尚商业中心，未来将形成河源最具标杆性的东城新区商圈，树立河源新一代商业标杆。 河源国民经济发展势头强劲，良好的经济基础和发展势头将逐步带动居民消费需求的持续提升，有助于城市商业贸易环境的持续改善。 ◆经济环境 四、外部环境总结 ◆产业环境 ◆商业环境 河源承接广深产业转移的基地效应凸显，已经形成工业为主导的产业结构，同时生态旅游休闲产业全面崛起，对外辐射能力持续增强，带动相关服务业进入爆发式增长。 城际、省际等完善便捷的交通畅达三省，河源依靠优美环境和交通枢纽战略位置，加速融入珠三角城市群，作为珠三角后花园生态名城具有号召力。 ◆城市环境 城市居民收入快速增长推动购买能力持续提高，消费也存在升级需求；现有商业发展传统，新商业正朝着休闲化方向发展，商业格局嬗变产生了全新的发展机遇。 page* page* page* page* 2013年4月10日 河源宝晟城项目商业定位及招商策略报告 (上） 本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将《项目招商策略报告》内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三部分内容： 工作 成果 项目整体 工作 内容 第一阶段 45天 营销目标和战略 推广执行 营销活动策 招商阶段划分 招商流程 工作计划表 项目总体定位 市场调研及分析 招商策略 租金策略 合作模式 推广策略 案例研究 形象定位 主题定位 客户定位 业态定位 宏观经济背景 城市规划发展战 商圈发展调研 区域市场调研 客户问卷调研 商家需求调研 第二阶段 工作说明： 30天 调研及分析说明： 实地调研与踏勘 调研内容： …… 项目面临的市场竞争 项目客户需求研究 …… 调研区域： 河源市区 滨河新区 周边区域 …… 商家访谈 访谈对象： …… 未进驻商家38家 已进驻商家 5家 问卷调研 调研方式： 定向投放和街头拦访 …… 针对问题： 消费偏好 消费能力 消费习惯 消费者属性 …… 参考数据 专业数据库： …… 智信恒业数据库 …… 政府数据库： 河源统计网 河源国土资源网 河源统计年鉴 …… 相关专业网站： 河源房地产信息网 赢商网 …… 工作说明： 从城市发展的高度解读项目背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有针对性的分析，为项目商业整体定位提供市场依据。 河源东城·首席时尚中心 一个中心，点亮一座城市辉煌 发展目标 项目现况 核心问题 应对思路 核心问题 1 一、项目整体发展目标 36万平米·河源东城·一站式时尚中心 — —大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体 本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目10万平米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发品牌影响力。 拔高整体 价值和形象 带动住宅 销售 积累商业 管理经验 培养丰富 开发品牌 突破现有格局全新定位破位 二、项目面临的核心问题 项目诊断 10万平米总商业体量规模大，具有规模效应 商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工，定制化可能性小，不利于招商工作 所在片区人口偏少，提振商家信心难度较大 前期缺乏清晰定位，商业价值挖掘不够，目前进驻商家经营状况一般 项目现况 * 二、项目面临的核心问题 “位于城市发展的主动脉，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体” 企业品牌 核心问题 4维分析模型 区域明显缺乏商业氛围，当前人气导入有限，需要细心培养、引导。 整体定位不清晰，主题性不强，对客户吸引力有限。 宣传力度较弱，形象输出渠道缺少，客户