中间建筑地项目营销策划报告.ppt

“中间建筑”的重新理解和落地 带着问题看市场 在西山别墅区，是怎样的一群人，买了怎样的产品？ 重新审视看自我 在西山别墅区，我们是怎样的产品？是什么样的人会购买？ 以自身的产品价值为准 以区域市场价格水平为检验 结束语 选择专业杂志，发布区域价值及项目形象的项目软文 7月份工作计划 c.广告准备工作——软文 阶段一:蓄势期 2007.5~2007.7 网络选择：焦点房地产网 广告诉求：深层次屏道的软宣及活动报道 7月份工作计划 c.广告准备工作——网络 阶段一:蓄势期 2007.5~2007.7 楼体广告 位置： 尺寸：169*8或20*6 表现：项目形象、项目案名及销售热线电话； 单立柱 位置：西四环主路出口 数量：一块 表现：项目形象、及销售热线电话； 西、北四环主出入口处单立柱及楼体广告； 07年8月20日左右上形象悬念版（不标销售热线），8月下旬上产品亮相版（标注销售热线） 7月份工作计划 c.广告准备工作——户外广告 阶段一:蓄势期 2007.5~2007.7 拦截位置选择：世纪城+城品建筑+郦城 世纪城 城品建筑 本案 郦城 7月份工作计划 c.广告准备工作——户外看板 阶段一:蓄势期 2007.5~2007.7 客 群 推 广 广告诉求：西山首席独栋CLUB社区 推广通路：网络、户外、地盘包装 ※西三环户外路牌效果最佳 自在香山虽与本案具有相同50年产权，但区域位置及景观环境均优于本案，由于入市时机及销售执行的影响，前期产品销售并不理想。此产品入市时间晚，叠拼类产品面积区间与本案相似，产品剩余量大，未来将与本案处于同一阶段竞争，将成为本案主要的竞争项目。 二次/多次置业为主 客户构成：年龄30-45左右，男性居多，多为公司的企业法人，有部分的报社人员购买，不单纯考虑居住，更多的考虑为多用途 购买因素：景观环境、升级、投资 年龄：35-50 景观别墅类—自在香山 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 个案点评 项目概况 建筑类别：独栋、双拼、联排 建筑风格：北欧风格 地理位置：海淀区四季青桥向西800米 开 发 商：北京创辉房地产开发公司 占地面积：29.5万平米 建筑面积：25.5万平米 容 积 率: 0.58 总 套 数: 276 绿 化 率：43% 开发分期：分四期开发 开盘时间：2004.9.28 均 价：双拼19000元/平米 装修标准：毛坯 物 业 费：4.9元/平米·月 物业公司：北京创辉物业管理有限公司 本案 檀香山 景观别墅类—檀香山 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 黄色区域为三期：产品为独栋和联排，预计07年开盘。 一期联排：面积179—228平米，总价280-420万，西侧单元比东侧单元高20-30万。其它户型差价较小 区域为二期双拼：面积300—328平米，总价530-660万（沿水系产品） 该项目双拼面积300—328平米、联排面积179—288平米，销售情况较平稳，目前一二期存量较少，产品面积及总价与本案无重叠，无明显竞争，三期将于07年入市，产品以联排为主 广告诉求：紫气东醚 推广通路：网络、户外、报广、围挡， ※户外效果最佳 多次置业为主 客户构成：外埠豪客，西部区域政府官员，部队领导，企业老总等升级类客户 购房因素：环境、升级 年龄：35-50 客 群 推 广 景观别墅类—檀香山 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 个案点评 项目概况 建筑类别：独栋、双拼、公寓 建筑风格：中式 地理位置：四季青镇京香地区门头新村 开 发 商：北京兴荣基房地产开发公司 占地面积：25.3万平米 建筑面积：21万平米 容 积 率: 0.40 总 套 数: 独栋151、双拼260 绿 化 率：40% 开发分期：分二期开发 开盘时间：2005.10.1 均 价：独栋40000元/平米 双拼22000元/平米 公寓价格未定 装修标准：毛坯 物 业 费：独栋6元/平米·月 双拼3.95元/平米·月 物业公司：北辰信和物业 本案 香山清琴 景观别墅类—香山清琴 区域市场分析—区域别墅市场在售项目分析 香山清琴以其优越的交通，高品质的产品、紧邻西山的景观资源为支撑，吸引了对西区有归属感的别墅升级客户，销售速度较快；被评为2006年别墅市场销售最佳项目，未来供应以大面积的独栋和双拼户型为主，对本项目无直接竞争。 广告诉求：依山而筑·物随自然 推广通路：户外、网络、地盘包装， ※户外和网络效果最佳 多次置业为主 客户构成：大部分来自区域内公寓对西区有归属感的升级类客户，年龄在35-50岁左右，第一居所。