2008年上海金地湾流域项目营销策划报告.ppt

2 3 1 4 5 3 4 5 售楼处——回归静界 自然音乐 上海静界标志墙 2 3 1 4 5 3 4 5 3 精装河岸，池中睡莲清新幽香。体现水静界，听潺潺流水中的低分贝静界，夏赏荷花出污泥而不染，秋留残荷听雨声……精装水岸，让居住完全融入了自然静界里。 精装幽静馨香水岸 赏荷花—闻清香—歇歇脚—听流水—静享自然 2 3 1 4 5 3 4 5 精装河岸，听流水，静赏湾流， 映日莲花，别样红，静赏清雅。 2 3 1 4 5 3 4 5 4 布置富有静含义的小品，赤足道，阅读廊，雕塑小品……刺激看房者触觉神经，绿野竹道，斜倚老树，仿佛那静静读书的雕塑人，真的读出“久在樊笼里，复得返自然”的优美诗篇……这一切静生活渗透在了湾流域的每个细节。 “静品”步道 精制社区 赏精致—赤足道—阅读廊—听书声—静看夕阳 2 3 1 4 5 3 4 5 4 以定制LOGO的形式，展现世博NO.1的细节品质 “静品”步道 精制社区 4 精制社区示例 精致园林精选集 4 爱莲说 精制社区示例 4 精卫保制系统 精制社区示例 2 3 1 4 5 3 4 5 5 根据空间的特点，对不同产品的静空间（小户型－阳台，大平层－宽景阳台，洋房－退台空间，别墅－地下室、露台）进行主题装修。并在空间内，喷有静调节作用的C.D的Lancome系列、Trophee、Giogio Armani ……提升环境品位 内空间的静主题 空中花厅烂漫满屋—宽景阳台无敌视野—退台花园别有情趣—别墅地下私藏别有洞天。 双拼别墅样板房 现代低调奢华 双拼别墅 现代中式风格 波希米亚风之暗香浮动 大平层 7+1花园洋房 英式乡村 小高层 简约时尚 小洋房 田园风格 7+1花园洋房产品稿 14层大平层形象稿 6层花园洋房产品稿（1） 6层花园洋房产品稿（2） 中环水岸双拼别墅样板区公开稿 报告提纲 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼与定位 项目定价与收益分析 客户分析与利益点对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 总体营销策略 多维推广覆盖策略 整体营销节奏 分阶段推广策略 营销费用及分配 1、迅速营造世博三林版块的高度关注。 由于世博三林版块2008年的新供应量较大，而本项目又以地理位置为核心优势。因此以2010世博盛会的话题引发市场关注，借市场关注之势顺势引导市场销售；再以项目影响推进金地品牌。 2、 树立湾流域稀缺独特的境界形象。 通过区域的户外占领，制造项目在区域内的形象高点，打动与感染理性的目标客户。 3、 通过体验活动与平面调性传播湾流域两湾静界 自在城的概念与品味。 在样板区展示范围内让客户体验金地过硬的产品品质、静界的环境及尊贵感的服务 总体营销目标及策略 4、 活动营销与推广传播结合，与媒体、品牌互动，使活动不仅能传达项目调性，而且本身成为话题。 5、 强化对目标客户群的实效渠道传播。 在目标客户居住聚集区，尤其是4大CBD（陆家嘴，淮海路，人民广场，徐家汇） 客户要充分挖掘，进行高频高密，多种细分渠道的传播； 6、 注重口碑传播，挖掘老业主数据库资源。 目标客户群居生活特征明显，口碑影响重要。需要保留所有客户资源，在做好 更细致的客户服务，以及通过各种活动与增值服务反馈业主，保持项目在客户 心中的热度。 总体营销目标及策略 总体营销目标及策略 7、 别墅型产品和小公寓产品的推广途径有所侧重与不同。 别墅型产品的推广途径以户外和小众媒体为主以传达境界概念树立项目高端 品质与形象；小公寓产品的推广途径以平面媒体及网络媒体为主，持续世博 三林版块的概念与产品品质进行传播。 8、 把握别墅型产品和小公寓产品的销售节奏。 项目的销售节奏必须考虑到满足集团截转要求，在区域内快速建立项目品牌 知名度，针对区域内其他项目销售产品，我们实施的销售节奏是以别墅型产 品销售为先，在建立项目高端形象后快速销售小公寓产品，最后留存相当部 分的别墅型产品销售 报告提纲 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼与定位 项目定价与收益分析 客户分析与利益点对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 总体营销策略 多维推广覆盖策略 整体营销节奏 分阶段推广策略 营销费用及分配 多维推广覆盖策略 四大策略户外、体验、活动、定制 针对湾流域的多元产品复合，以四大策略，四大节点应对： 四大策略：推广通路的对策 四大节点：推盘步骤的对策 从而解决一个涵盖五类产品，销售区域最高价的复合大盘销售问题 ——形成网状户外拦截，塑造世博NO.1形