2010年无锡新区国信春晖路商业地块市场 研究补充报告.ppt

* * 借鉴点4：物业租金表现 * 指该地区甲级及以上写字楼租金表现 由于地标建筑较优越的硬件条件往往能够吸引更多的大型企业，有较高的入驻率，因此其租金的走势表现要好于区域租金的整体走势。 美元/平方米.天 资料来源：DTZ 数据统计截至时间：2007.07 借鉴点5：物业标准层及单元分割 A: 单元建筑面积120平方米 B: 单元建筑面积450平方米 虽然世界500强以及大型国企是本项目追逐的主要目标客户，但在项目招租阶段（尤其是前期招租阶段），往往需要找到部分规模适中，但实力较强的企业，以确保入驻率和较高的租金收益。 金茂大厦在单元分割上，充分考虑中小客户的办公面积需求，因此将单元面积分为针对小型企业的120平方米单元和针对中型企业的450平方米单元。 当然，企业如果需要更大的办公面积，则可以将数间单元打通。因此单元之间隔墙应该是剪力墙，而非承重墙。 资料来源：DTZ 数据统计截至时间：2007.07 为标准层 A A A A B B B B 项目发展启示—整体业态配比 金茂大厦商业裙房整体以零售为主，餐饮和休闲娱乐为辅。 由于金茂大厦所在区域的道路为主要交通干道，机动车往来便利，而消费者步行消费则受交通干道的负面阻隔，难以到达。因此，金茂大厦所在区域与内整体商业氛围较弱，消费人流存在严重不足。 在以上商业环境下，金茂大厦的商业定位以依托人流为主要发展的零售业态为主，进一步减少了区域内消费人流聚集的可能性，致使项目内日均客流量差强人意，从而直接影响项目的租金收益。与区域范围内同楼层同业态的正大广场相比，其租金水平仅为其1/2。 因此，与本项目的发展类似，在商业人流相对欠缺的区域，如主要依靠以消费人流为支撑的零售类业态为主，反而将影响项目初期的消费人流，从而影响项目的市场号召力和租金收益。 项目 6F餐饮租金 金茂大厦 0.6usd/sqm/d 正大广场 1.5usd/sqm/d 借鉴点6：金茂大厦的商业业态配比 项目发展启示—业态布局 从各楼层业态布局来看，6层的商业面积除2F和6F业态设置主题较为明确外，其余楼层的业态设置相对混乱，均为突出各楼层的不同主题，致使项目整体业态布局显得凌乱，无法形成相对明确的商业主题，降低项目在消费者心目中的市场形象，从而影响消费人流。 鉴于以上启示，本项目的业态布局应考虑到在整体定位前提下的不同业态重点，从而有效避免“多而杂”的业态布局，提升项目的整体市场形象和确保办公及酒店物业的纯净性。 借鉴点7：金茂大厦的商业业态布局 楷林国际—平面层设计 全景观的办公室 标准层布局紧凑，所有附属功能用房位于核心筒内，将周边大开间、全方位景观的面积提供给办公人群，创造舒适的工作环境。通透的玻璃幕墙可将周边美景尽收眼底。 标准层办公空间 楷林国际层高3.65米，去除设备安装、装修吊顶空间，标准层净高可达2.75米以上（甲级写字楼标准为2.6米），在满足建筑标准的基础上充分实现舒适目标。灵活自主的格局，无固定隔墙的大开间办公平面可以提供给未来业主灵活自主的空间使用方案。 楼层分布 双核心筒的规划设计，将卫生间、茶水间、吸烟室等配套服务空间都分布在里面。同时在吸烟室的位置分布上，将吸烟室排布在了标准层男卫生间的旁边。体现了楷林国际建筑规划设计的人性化设计理念。楷林国际项目还专门配备员工餐厅。充分站在用户的立场，提供最贴心的配套，确保最高效的工作。 数据来源：戴德梁行策略发展顾问部 二个开发方案财务测算 方案投资收益估算表 项目名称 建筑面积（m2） 投资单价（元/平方米） 投资总价（万元） 沿街商业 3000 6801 2040 办公 4000 8020 3281 酒店 27000 11015 29741 公寓式酒店 29000 9417 27309 地下建筑面积 25000 成本摊入地上建 筑面积 成本合计 88000 9900 62371 项目名称 建筑面积 销售或租赁价格 入住率 沿街商业 3000m2 3元/平方米 80% 办公 4000m2 2.5元/平方米 85% 酒店 250房间 600元/日 70% 公寓式酒店 30000m2 11000元/平方米 三年完成销售 内部收益率 14.61% 投资回收期 7.57年 财务净现值（I=8%） 13881万元 财务测算结论 方案以最少投入，快速回收，中长期收益为主要目的。经营难度相对较低。由于当地市场酒店、商业和办公竞争激烈，市场空间小，超高层投资大，收益率相对低。开发商从投资能力和企业战略出发判断作出选择。控制投资规模，较快回收投资，则选择此方案。 附件部分 附件——红豆国际广场 案例：红豆国际广场 红豆国际广场 项目位置 崇安区胜利门广场 上市时间 2008一季度（