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物业经营管理 物业管理师考前辅导 第一章 物业经营管理论述 考试基本要求： 1、掌握：物业经营管理的内容，收益性物业 的类型及特点，物业经营管理的层次及各层 次之间的相互关系。 2、熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和 常规工作内容。 3、了解：物业经营管理和传统物业管理的异 同和相互关系。 第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 1、概念：物业经营管理又称物业资产管理。是指为 了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房 地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模 式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿 面周期的综合性管理服务。 2、与传统物业管理的区别： 传统物业管理：对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护和管理。 物业经营管理：为业主提供价值管理服务，满 足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发 展目标的需求。 三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 四、物业经营管理企业 1、管理型物业管理企业 2、专业型物业管理企业 3、综合型物业管理企业 第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次 第一层次：物业管理和设施管理以运行管理为主 第二个层次：房地产资产管理 第三个层次：房地产组合投资管理 第二个层次和第三个层次以策略性管理为主二、物业经营管理不同层次之间的关系 *物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。 *物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。 *资产管理通常不在现场，一般负责几处不同 的物业。资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业。有权决定物业管理企业提出的更新改造计划。 三、物业经营管理中的战略性工作 （一）确定战略 （二）确定标准 （三）构建信息基础 （四）决策分析 （五）进行资产组合 四、物业经营管理的常规工作 （一）常规工作内容概述 （二）现金流和成本管理 （三）日常维修和维护 （四）未来维修和维护 （五）设施设备管理 （六）物业保险管理 第二章 房地产投资及其区位选择 考试基本要求： 1、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接 投资和间接投资的区别与联系。 2、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产 投资风险的种类，房地产区位的内容。 3、了解：不同类型房地产投资项目对区位的 特殊要求。 第一节 房地产投资 一、房地产投资的概念 1、概念： 2、作用：①获得作为房地产业主的荣誉； ②获得较高的收益和资本增值； ③降低投资组合的总体风险； ④抵抑通货膨胀的影响。 二、房地产投资的形式 1、直接投资分为开发投资和置业投资。 2、间接投资的形式：购买房地产开发、投资企业债 券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵 押支持证券。 间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。 三、房地产投资的特性 （一）位置的固定性或不可移动性 （二）寿命周期长 （三）适应性 （四）各异性 （五）政策影响性 （六）专业管理依赖性 （七）相互影响性 四、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平。 2、能够得到税收方面的好处。 3、易于获得金融机构的支持。 4、能抵消通货膨胀的影响。 5、提高投资者的资信等级。 （二）房地产投资之弊 1、流动性差。 2、投资数额巨大。 3、投资回收期较长。 4、需要专门的知识和经验。 第二节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 （一）风险的定义 风险是指未获得预期收益可能性的大小。 （二）风险与不确定性 *风险涉及到变动和可能性，可用标准方差来表示。 *不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性。 （三）风险分析的目的 1、预期收益率是多少？出现的可能性有多大？ 2、产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 3、预期收益的变动性和离散性如何？ 二、系统风险 （一）通货膨胀风险 （五）利率风险 （二）市场供求风险 （六）政策风险 （三）周期风险