济南天桥区中城项目价值投资分析报告2018年0223.pptxVIP

济南天桥区中城项目投资价值分析报告房地产投资第一团队【2018】年【 1 】月项目信息摘要交易对手山东中城联合置业有限公司、安联集团基金要素基金18亿元、期限2年（满1年可提前还款）。基金享有项目公司20%股权收益。股权结构远洋和安联股权占比51%、49%增信措施项目公司土地及在建工程抵押项目概述项目位于济南市天桥区边庄社区，北园立交、顺河立交交叉口北侧，属济南传统老城区。项目为一二级联动项目，一级开发投资主体为山东中城联合置业有限公司。项目土地共由四幅地块组成，建设用地总面积8.9万方，计容总建筑面积31.79万方。可售住宅13.09万方，可售公寓9.1万方，可售商业8055平方米。剩余部分由滨河集团（一级开发拆迁负责主体，政府投资平台公司）回购。项目进展B地块已完成拆迁安置及建筑物拆除。E地块已完成大部分拆迁安置工作。A、C地块目前未拆迁完的被拆迁户合计为村民约200户，城市居民约4户。现金流量项目还款来源为项目销售回款，项目资金峰值出现在2018年三季度为-211,434万元.项目收益项目可实现溢价后毛利润10.4亿元，项目毛利率20.6%，净利润4.89亿元，净利润率9.6%。目 录 标的项目介绍一 交易合作方介绍二三 项目投融资方案四 城市及市场分析 项目投资测算五1.1 项目区位及交通情况项目位于济南市天桥区边庄社区，北园立交、顺河立交交叉口北侧。靠近地铁R2线生产路站和历黄路站（900米）。属济南市传统市中心，距离大明湖仅约3公里，距离济南东站1公里，济南站4.5公里，济南西站13公里，济南奥体中心（东区CBD）约19公里。R2线济南东站济南西站济南站1.2 区域内配套情况项目地处老城区，周边2公里范围内各类配套齐全。教育：济南明湖小学；济南清河实验学校；济南明湖中学。医疗：山大二院（三甲）；济南第一人民医院（二级）；济南脑科医院酒店：龙都国际大酒店（五星）；齐汇维景大酒店（五星）；商业：大明湖商圈；大明家居广场；红星美凯龙；政府：山东省政府。休闲：大明湖风景名胜区；交通：济南站；济南东站；R2线生产路站及历黄路站。红星美凯龙山大二院济南明湖小学龙都国际大酒店济南清河实验学校济南脑科医院济南明湖中学大明整体家居广场济南第一人民医院省政府齐汇维景大酒店1.3 项目历史沿革中城置业为该项目土地熟化（一级开发）的投资人，负责项目拆迁安置的法律主体为政府（由滨河集团作为法律主体，中城置业与滨河集团实际为债权债务关系，因此一级阶段中城提供给滨河的资金在二级土地上市后均会返还）。中城置业投入的土地熟化成本在土地挂牌出让后会返还，不计利息。中城置业于2014年11月20日通过公开市场取得“天桥区边庄项目”的国有经营性建设用地土地熟化投资人资格。根据济南市国土资源局与滨河集团颁布的《天桥区边庄片区项目公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人须知》，确定为熟化投资人资格的，待土地熟化达到“净地”条件后组织挂牌出让时，届时不具备土地熟化投资人资格的申请人不得报名参加。根据济南市人民政府于2015年5月18日颁布的《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》“凡能在2016年6月30日前完成土地熟化的，按照原土地熟化投资约定实施供地；完不成土地熟化的，参照本意见规定重新签订土地熟化投资协议，实施“净地”出让”，即中城置业面临着在土拍二级市场存在竞争的情况。宗地完成熟化工作达到“净地”条件后，市国土资源局将委托中介机构进行出让评估，依据评估价格和土地熟化总价款，按照从高的原则拟定挂牌出让起始价，目前预估起始价格为15.5亿元。1.3 项目历史沿革——熟化流程支付土地熟化资金土地熟化投资人（中城置业）政府平台公司（滨河集团）返还土地熟化资金项目熟化土地出让金缴纳完毕后20工作日内返还土地熟化资金缴纳土地出让金政府土地出让土地熟化阶段：中城置业目前已与滨河集团、天桥区签署土地熟化协议，现由于成本发生变化，拟重新签署熟化协议，对于整体流程不会产生影响；具体拆迁协议等由滨河集团与被拆迁户签署，土地熟化人不直接介入；目前本项目土地熟化已接近完成，在我司进入后，后续需要约1亿元熟化资金。土地摘牌阶段：土地摘牌后，土地款缴清后的20个工作日政府将土地熟化资金通过滨河集团，返还至项目公司，滨河集团收到返还款内5个工作日内返还至项目公司监管账户；根据熟化协议约定，当以底价摘牌时，返还资金 = 熟化资金投入，其中我方出资1亿元，原股东出资2.6亿元，返还款收到后优先用于偿还我方借款本息（预计1.075亿元），从安联资金投入到返款最多6个月时间，因此本项目返还款足以覆盖安联借款的本息。土地摘牌后，安置房建设及交付应尽快启动（原则上开工及交付时间不晚于商品房）。预计时间节点：2018.3 股转及借款； 2018.5 土地摘牌及缴纳第一笔土地出