南京人居环境建设中的小物业制度创新.docVIP

产权明晰 防患未然 南京人居环境建设中的小区物业制度创新 一、全面小康，小区是最基本的人居环境单元 十六大报告提出了“全面建设小康社会”的目标。全面小康的概念，除了人民生活更加殷实、宽裕外，还特别注重人们生活环境的改善，实现社会全面进步。《中国21世纪议程》指出，安全舒适的住房对每个人和每个家庭的幸福都是不可缺少的，人居环境，很大程度上依赖于住宅小区的状态。任何城镇除了全市居民的“公共部位”——市政公用的场地道路绿化和一系列设施设备以外，各个居民小区院落的人居环境，就是最基本的、量最大的人居环境单元。小区院落人居环境的建设完善、维护更新的支付责任体系——小区物业制度，对居民日常生活有着最直接的影响。如果制度方面的关系不顺、处理不当，将会引发小区运行的普遍纠纷。 二、小区纠纷，直接原因是房产部门职能错位 在过去的一年多时间里，北京、广东等各大城市发生的小区纠纷事件持续上升。 以北京市朝阳区银枫家园为例，该小区2002年1月9日下午，近百辆轿车将进出小区的道路堵了个水泄不通，车辆长龙一直排到了小区外面的街面上。争议的焦点是小区里的停车费：物业公司大幅度提价；物价部门出批文；但是住户嫌高拒交。 再以广州市金碧花园事件（2003年2月）为例，广州海珠区出动数百名防暴警察维持秩序，物业公司与业主的冲突才告平息。争议的焦点类似——为了小区里的物业费：物业公司大幅度提价；物价部门出批文；但是住户认为费用太高而拒交。 从表面上看，似乎业主的行为没有道理：物业公司管理小区，业主理应付费；物业公司收费标准有政府部门的批文，业主不服从政府批文的规定更不应该。 但是，经济学最基本的供求理论明确指出，凡是价格管制的商品和服务，必定面临不均衡，为了维持规定的价格必须由政府支付财政补贴，或者按照紧急状态由政府控制数量配给(SARS蔓延期间实施药品价格和数量控制是一个比较典型例子)。否则，政府定价高于均衡价格时，消费者不愿意执行(除非像北京的一些部委机关那样，给本单位干部职工发物业管理费补贴)；政府定价低于均衡价格时，企业不愿意执行(除非财税部门再给物业公司补贴)。物价局的批文如果只是指导价，没有强制力，那么消费者就可以不执行核价标准。 物价局虽然出指导性的批文，但是这个部门并不介入物业公司和业主的交费纠纷，真正起作用的部门是房地产，县级以上价部门会同同级房产行政部门，加强收费的监督检查。房产房地产房产，另一方面，房产“…配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有” 。但是在法院受理这一类诉讼时，恰恰就以购房合同中没有标明哪些是开发商卖给业主共同持有的“设施、附属设备、共用部位”为依据，凡是没有在购房合同里标出小区里业主共有的物品明细内容的东西，都认为是属于开发商的，所以审判人员很可能把车库等产权不够明晰的共用财产的收益判给开发商或物业公司。 但是，开发商在小区长达70年的土地使用权期间内，不可能一直承担共用部位、共用设施设备出钱维修更新的责任。例如小区道路旁边设置了向业主收费的室外停车位，如果因为路面损坏塌陷了，需要大修，出钱的责任只会落在全体业主头上，这一点是所有政府部门、开发商和物业公司心知肚明公认不讳的。这时候要业主动用自己的钱（已经放在一边的维修基金和今后还要业主续筹的），业主必然不乐意，从而引发矛盾。这种矛盾表现出来的似乎是物业管理制度规定方面的问题，其实这正是小区共有财产权没有明晰的后果。在观念上对共有财产权归属问题的模糊认识，为今后的争执、冲突埋下了隐患。 事实上所有建筑物、场地及设施设备等财产权的归属，都可归为如下三种状态中的一种： 独立的私人财产——这是与其他私人家庭无关的私人产权，相应的财产在房产证上注明，除了分摊共用建筑面积以外归自己家单独使用的部分。这一部分的维修更新登责任也相应归自己家承担； ②市政公用产权——这是由全体市民共同拥有的，体现为国有状态的产权，例如市政道路、管网、照明、消防等设施设备、市民广场街心花园等等。这些财产的决策支配权属于当地人大机构、实施机构是市政府行政部门，她的维护更新资金出处是当地财政预算（当然根本的出资责任在纳税人）； ③业主共有的私人财产——这是既不属于每个家庭独立拥有的，也不属于市政公有的，而是由小区所有购房业主私人共同拥有的财产。这一部分内容包括共用的建筑部位、设施设备和小区全部土地使用权，以及货币形态的维修基金，例如上述小区道路旁的室外停车位。 上述①和②两种产权是比较清晰的，相应的使用权限和维护责任制度在现实中运行得比较好，而第③种产权状态在小区物业现实中并不清晰，所以人们普遍认为“物业管理法规体系不完善”，其实只有“产权明晰”才能谈得上小区物业制度的体系建设。 业主在购房时已全部分摊支付了土地使用权的费用，车库等共用部位的产权依土地法应该同时移交给业主，但是开发商“有意无意