20130122苏州狮山路冠捷的项目取地可行性分析的报告.pptx

;2;;外部区位条件： 距离苏州火车站、苏南硕放机场均6公里 靠近多条高速公路（京沪高速、G312及多条省道） 内部区位条件： 位于高新区狮山路及塔园路交汇处，区位优越； 项目所处狮山路商圈为高新区传统商业区，商业氛围浓厚，有香格里拉酒店、淮海路商业街、TESCO等； 片区未来规划为高新区商业中心核，有多个高端综合体项目，区域升值潜力较高。;5;6;7;8;9;10;11;12;;14;15;16;;18;19;20;21;22;23;24;泛狮山路商圈：新区CBD，传统的商业集中区，新区金融中心； 浒关商圈：乡镇商圈中的代表，由传统商业向现代化商业转变，人口剧增导致区域商业实现跨越式增长； 横塘商圈：建材家居市场集中地，“南横塘北蠡口”经营模式转变明显； 科技城商圈：政府大力支持，受区域消费人口影响，目前尚未形成规模;狮山广场：定位高端 占地面积为2.4万平米，总建筑面积13万平米，其中商业建面约7万平米，前期有在洽谈金鹰百货，定位高端。 春兰地块：定位中高端 总体建面34万平米，其中商业10万平米（地上8万平米，地下2万平米），商业定位中高端。 阳光百货：定位高端 位于新地中心的五层裙楼内，经营面积3万余平米，拟引入国内外一线品牌，走高端路线，计划于2013年开业;专业人士观点;28;29;30;31;32;单价水平：从产品的销售单价来看，居住型公寓价格在1.1万/平米—2.2万/平米，酒店式公寓单价在1.8万/平米—4万/平米，总体精装修公寓均价在2.5万/平米； 总价水平：从销售总价来看，居住型公寓总价60-350万，酒店式公寓总价130-670万，走量较好的小户型公寓总价控制在150万以内。;34;租户、投资者观点;36;37;38;39;40;41;42;租户、 投资者观点;44;45;46;47;48;49;指标;指标;52;;项目整体发展策略;地标建筑，汇聚全城眼球，代言中心形象;引领区域产品升级，缔造品质标签;顶级酒店、精品商业、高端酒店式公寓、5A甲级办公物业……汇聚综合体物业价值;58;;Mall Park：客户定位;;五星级酒店：客户定位;;酒店式公寓：客户定位;;66;67;;69;70;71;72;73;【销售收入】销售总收入72.8亿，销售净收入64.4亿;75;76;77;78;79;80;81;82;83;84;85;86;87;88;89;90;91;92;93;94;95;96;97;98;99;100;101;【动态投资分析】2022年下半年开始盈利，动态回收期为9.68年;【经济测算结论】总投资46.18亿，取得销售收入105.35亿，内部投资收益率为18%，动态投资回收期约9.68年;104;105;106;107;【经济测算结论】总投资44.69亿，取得销售收入112.37亿，内部投资收益率为23%，动态投资回收期约9.83年;酒店式公寓市场去化参考：;写字楼市场去化参考：