2014年镇江瀚景存量分析和推盘思考.ppt

“快乐本真”的生活也许就是不被附加过多的人类想法，就像宗教家讲的“清净本源”的生活，是很多人的终极向往。就好比一棵树在那里，它就是一棵树，不应是为了供人欣赏，或只是为了被加工成木材，而应该是没有任何的人工设定，纯粹以事物的本色示人，这样也就不会有生活的压抑感，自然本意的东西才能真正让人身心感到放松。 Insight 4 ~ 一种“纯粹”的生活态度 乐活 大隐生活 * 132平 现金流产品 80平米 入门产品 略 99平米 标杆产品 对现金流的贡献 对形象的贡献 产品线 特征 角色及定位 80平（二房） 市场中低端住宅，入门级产品 99平（三房） 132平（四房） 市场刚需产品 市场刚改产品，主流面积 突出低总价 主力产品 “利于快速去化 ” 明星产品 项目的形象，主打底单价 99平（三房）作为项目的标杆产品，以感性需求为主，项目形象的定位建议以此为基础。 产品价值分析 楼栋号 户型面积 套数 13# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 15# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 总计 　 152 谷阳湖畔 稀缺景观 别墅区域 精装公馆 户型均衡 出行不便 体量较小 自身配套不全 市政规划向南倾斜 3公里配套齐全 路口就是学校 区域精装修少 刚需价格差距大 以价换量成趋势 客户价格抗性大 位置略偏 度假小镇 从“叠墅”到“平墅”，再到“瞰景高层” 客户描述 推盘时间 销售目标 高层推盘 Part 1 Part 3 Part 2 价格策略 Part 4 45 8套 为什么选择10月7日开盘 1、考虑到外部环境：竞品风景城邦、景湖印象、福林广场等目前都打算在10月份中旬。 2、考虑内部环境：开盘太早会影响蓄客，按照节点进行精准蓄客，完成销售目标。 3、制订工作计划，倒排：工作节点按照10月7日做倒排计划，根据蓄客情况和其他竞品开盘时间，做机动调整。 开盘日期 客户描述 推盘时间 销售目标 高层推盘 Part 1 Part 3 Part 2 价格策略 Part 4 华府瀚景（高层）销售目标 * ①速度目标——开盘月30-50套，其他月均销售10套。 ②价格目标——不博取市场最高价格，以比较合理的价格保证销售目标，并实现后期价格的持续提升。 ③形象目标——展现产品特色、确保开盘热销，奠定项目区域地位，实现品质住宅良好价值及市场口碑。 现状：区域内精装修较少，区域精装平均月去化量25-35套 现状：高层（毛坯）5200-5500元；高层（精装）5500-5800元 现状：区域内竞争项目多展现时尚、便捷的形象；无具有区域领导力的项目 销售目标 深挖老客户，快速带动销售来人。 锁定目标客户，制定推广策略。 冲击30-50套销售目标。 谷阳湖观景高层（稀缺）、买房送精装 80平米、99平米开盘价建议在 5500-5800元/㎡（送1500装修） 高层需要合理的价格（bo)涨(dong)幅 第一方案 谷阳湖观景高层（稀缺）、毛坯销售 132平米开盘价建议在 5200-5500元/㎡（毛坯） 第二方案 客户描述 推盘时间 销售目标 高层推盘 Part 1 Part 3 Part 2 价格策略 Part 4 45 8套 精装还是毛坯？ 1、前期进行大量的市调工作，了解到目前丹徒区在10月份即将开盘的就有风景城邦、新城上尚城、景湖印象、福林广场等，各楼盘目前都进入价格战。 2、10月上旬，是装修房的空档期，借鉴恒大的经验，5920元（4400+1500），圣地雅哥5800元（4600+1200），我们采用买房送装修概念，132平米毛坯出售（5500-5700），80平米和99平米装修出售，送装修成为一大卖点。 谷阳湖一线高层，1500元装修，免费送你了 洋房诉求 高层诉求 推广动作 营销推广 Part 1 Part 3 Part 2 销售动作 Part 4 45 8套 叠加卖点梳理 1、大面宽+大采光 面宽 14米 45 8套 2、功能项齐全 多房间卧室、客厅、餐厅、厨房、书房等 45 8套 3、花园面积大 给孩子一个接近自然的空间 前花园70多㎡ 后花园50多㎡ 45 8套 4、性价比高（吸引市区四房客户） 125万=湖景别 墅+湖居生活 125万=市区4房 45 8套 竞品数据成交分析分析 2014年1-8月份非普通住宅相关竞品分析 项目名称 成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交金额（万元） 成交均价（元/㎡） 风景城邦 29 4633 3497 7547 山水半岛 18 4525 3566 7881 景湖印象 10 2308 1949 8443 华府瀚景 21 1720 1174 6829 45 8套 花园洋房卖点梳理 1、精典户型——南北通透 45