对应分析在重庆市房地产市场的应用.doc

1 绪论 1.1 选题背景 在楼市响起一片“涨”声之时，20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容1.2 研究的目的和意义 随着房地产市场的不断规范发展，房地产公司规模的稳步增长，买房者的购房，投资理念逐步形成，房地产市场分析在引导购房者理性购房，购买合适的户型，引导房地产商理性投资，迎合房地产市场需要，合理对房屋进行定价等方面的作用将越来越重要。本课题以重庆市房地产市场为例，通过房地产市场指标的分析对重庆市房地产市场进行分析评价，并借助对应分析法对其2013年一季度的售价及对应的户型进行了分析，在数据随机的基础上对售价进行了统计，得出房屋售价与户型的一些联系，以期为房地产商对户型定价提出建议，以及根据买房者拥有的资金量应该购买何种户型提出建议。 1.3 研究方法 本文采用对应分析的方法，通过SPSS软件，对重庆主城区的房地产市场进行分析。选取户型，售价两个变量的交叉列联表作为研究对象，利用降维的方法，将多个点表示在低维空间中，得出对应分布图，通过图形的方式，直观揭示户型和售价之间的联系。 1.4 国内外房地产市场分析的研究动态 1.4.1 国外对房地产市场分析的研究 1.4.2 国内对房地产市场分析的研究 2 房地产市场分析的理论基础 2.1 房地产市场的相关定义 2.1.1 房地产市场 基本分类 土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。 《新婚姻法》使楼市快速发展，达到上涨趋势。 按交易对象分类 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。 住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。 按组成要素分类 （1）土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 （2）房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 （3）房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 （4）房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 （5）房地产技术信息市场。 按房产流通分类 （1）房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 （2）二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 （3）三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。 2.1.2 经营绩效及经营绩效评价 重庆主城九区中，江北、渝北、渝中、南岸房价要普片偏高，滨江路、人和商圈等地房价均逼近万元大关；巴南、九龙坡等要稍低。重庆滨江路等地房价发展较快，成为推动房价上涨的主要力量。 消费者收入水平的提高对住宅区位选择的影响。城市经济的快速发展，人们的收入水平不断提高，使得消费者有一定的经济能力来改变自己的居住环境和居住条件。而生活水平的大大提升也必然会导致人们对住宅区位的选择有着越来越高的标准和要求。因此消费者在选择住宅小区时，更多考虑小区的配套设施和环境，主要是居住区周围的自然环境与人文环境的和谐程度，包括住宅区的绿化程度、空气的清洁和污染程度，以及是否接近有利于人类健康和休闲活动的自然景观，如湖泊和自然河流、社会公益设施等。一个生态环境良好的住宅区是吸引居民购买和居住的重要条件。这些都从侧面反映了开发商在住宅项目开发的区位选择上的依据与变化。 土地价格上涨对住宅区位选择的影响。土地价格主要包括土地出让金、市政设施配套费以及拆迁安置补偿费等在内的土地成本高低。随着城市经济的不断发展，土地资源的稀缺性和重要性越来越成为城市经济发展中的首