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国美黄光裕 像卖家电一样卖房子 　　外行做地产，在中国不是新的话题。作为为数不多的暴利行业，进入的门槛又相对较低，没有太多的准入限制，房地产吸引众多的业外资金进入，就是意料之内的事情了。 　　但在目前这个时刻，恐怕没有很多人会认为是投身地产的良机。我们不难看到，现在不仅外行做地产的在大量减少，就是房地产企业本身，改行的也不少。业内外不少人今天都认同，房地产已经不像前几年那么好赚钱了。 　　那么，胡润富豪榜上的中国首富，家电零售行业的头号巨无霸，曾在京城地产界小试牛刀的黄光裕，他为什么选择在这个时候大举进军房地产？他心目中的制胜秘笈又是什么？ 　　像卖家电一样卖房子 　　黄光裕是卖家电起家的。家电零售不仅给了他第一桶金，也给了他最大的一桶金。黄光裕卖家电的杀手锏是价格战，他会在房地产复制这套营销策略吗？ 　　看来是会的。在北京，正是黄开发的鹏润家园第一个打出了打折卖房的策略，一时令地产界侧目，甚至使不少消费者以为房地产价格真的要崩盘了。黄光裕本人也不讳言，在他看来，卖房子和卖家电，本质上并没有区别，都是卖东西。“房地产不过是多了一道生产的程序而已，需要买地和盖楼。”黄笑言。在他看来，房地产和家电零售一样，都是生意，本来就不该有太大的区别。 　　黄光裕不打算按牌理出牌。不仅仅是房地产，在家电零售业，他也一贯如此。他的信条是，尽一切努力赢得客户。“如何贴近老百姓，这是最重要的。”黄总结说。国美第一城低价入市，就是这种策略的反映。不追求单位利润，但求尽快回笼现金。黄光裕打算在一年内将国美第一城能够全部卖完，将获得的现金再去做其他项目。他将做家电的心得，运用在了房地产上。 　　但黄光裕不愿承认自己做的是中低档产品。“我们肯定也会做高端产品，也许价格会高不可攀。”黄语带调侃的说。 　　黄光裕的竞争策略，也许会像业内人士所说的，将“终结房地产暴利时代”，也可能像顺驰那样，创造一种新的经营模式，快速销售，掌握现金，以现金流为核心来整合业务。 　　虽然一直没有在房地产上做出名堂，但黄光裕其实是个老地产。他的第一个项目鹏润家园1995年就开始准备，1996年动工，彼时房地产处于低潮，手下人都很怀疑房子能不能卖出去。但黄自己是充满信心的。但在那之后，由于集团将业务重点放在了零售业，房地产开发业务就没有进一步发展。用黄光裕自己的话说，“我一直游离在房地产的边缘。” 　　然而时机的选择依然令人费解。从任何一个角度来看，现在介入房地产算不上是好的时机。因为，成本在急剧提高，最容易赚钱的时代已经成为过去。1998—xx才是房地产开发的黄金时代。但黄光裕不断强调，他选择在这个时机大举扩张自己的房地产业务，主要看重的不是市场环境，而是集团业务结构的调整。在他看来，中国房地产至少还有二三十年的生命力，没有暴利，微利足矣。况且做家电的他早已习惯了微利经营。“我们首先考虑的是企业的持续发展和风险控制问题，利润多高不是最重要的。” 　　与国美在全国的快速扩张一样，黄光裕在房地产上的胃口也非常之大。除了在北京再开几个项目之外，他的目光同时投向了全国，目前已锁定五六个城市。“目前我们才刚刚开始发力，到明年，我们的项目就会大量地推出。”黄踌躇满志。 　　视土地储备为核心竞争力 　　在许多房地产大腕儿看来，黄光裕的房地产经营理念也许相当陈旧。在他看来，开发商的核心竞争力不是人才，不是开发团队，不是设计理念，而是土地储备——这已是两三年前的观念了。 　　土地对于开发商当然很重要。正如黄光裕自己说的，“开发商没有土地就像农民没有土地一样。”但归根结底，土地只是生产要素之一。到底哪一种要素可以成为核心竞争力，要看哪一种要素获得的难度最高。在土地协议出让的时代，能否拿到土地得看关系和运气，而协议出让价又往往很低，而且不需要在短期内付清，这样，多储备一些土地对于开发商来说就是有益无害的。但现在的情况有所不同。土地公开出让后，不仅价格大幅上升，而且要在短期内全部支付，储备土地的财务成本已经大大提高。另一方面，“招、拍、挂”使得企业随时可以从市场上拿地，土地储备的必要性就大大降低了。 　　但黄光裕显然不是这样考虑问题，他依然希望大量扩充土地储备。目前鹏润房地产的土地储备量已有约200万平米，黄希望再将之扩充一倍。他似乎并不在乎土地储备的财务成本。采访中黄光裕透露，目前他手里掌握的现金有十几亿之多，搞房地产开发基本上不需要从银行贷款。如果再加上快速销售回款，他能够负担的财务成本是非常之高的。 　　黄同表示，目前他手里的土地成本并不高，基本上都是协议拿地，没有参与过“招、拍、挂”。实际上，前几年虽然没有做地产，但并没有停止储备土地。现在他手里的地，基本上都是过去4年积攒下来的。 　　黄光裕暗示，选择大规模扩张房地产业务，一个重要原因是房地产的现金流与零售业有很大的互补性。“零售业是天天都有流水