2010年厦门水晶湖郡整合营销推广方案（下）.pptVIP

周边村民大都有自己的房产，并且普通村民购买力有限，来本案置业的几率很小。 村里现在有4000多人，多数人在外面工作，村里的人买房的可能性不大，原因有几个：一是搬迁户都搬到兑山安置房了，二是现在每家都有大的民宅，家里人住不了，空余的房子还可以租给学生或厂里的职工住。再说商品房都很贵，一般的村民都买不起。 兑山村村支书 （访谈地点：兑山村村委） 兑山村安置房规划： 总用地：20万㎡ ， 总建：35万㎡ ， 总户数：2508户 进度：一期1642户已交付， 二期已竣工。 兑山村安置房 兑山村安置房二期在建 周边客群—周边村民 周边村民容量少之又少！ * * * * * * * * * * * * 提案结束，感谢垂聆 让我们共同期待经典的出现 附件一、竞争区域分析 杏东板块年销售面积为30-35万平米，目前存量较少，但是未来新盘扎堆上市，市场格局有望重塑；随着杏林大桥的开通，杏东成了岛内需求外溢的新选择。 金銮湾 金海湾 中铁.海湾华庭 悦美.筼筜 金博水岸 全国劳模基地 禹洲中央海岸 联发J2009G05 万科金域华府 杏林大桥 未来三盘占地32万平米，建筑面积135万平米 杏东板块年商品住宅的消化能力为30~35万㎡ 杏林地域性非常强，约60%是杏林城区客群，20%左右来自厦门岛内，目前岛内客户渐增 新的住宅板块格局即将形成！ 竞争板块分析-杏东 杏林板块项目情况图 项目名称 开盘 时间 推出套数 均价 （元/㎡） 主力产品总价 悦美筼筜 06.06 847 6821 80-90万 金博水岸 09.05 599 7900 80-97万 金海湾 三期 08.05 406 8400 66-103万 金海湾 二期 07.06 519 7789 80-108万 中铁海湾华庭 0707 135 8017 70-80万 海韵华庭 08.06 134 7400 70-85万 大学康城 二期 07.12 1693 5300 48-67万 海湾华庭 乐活小镇 杏东板块主要在售项目价格集中在8000~9000元/㎡，主力产品总价在80~100万；杏北新城片区售价主要集中在6000元/㎡左右，主力产品总价在50~70万。但未来万科金域华府和禹洲、联发等项目的推出将提高区域项目整体销售均价。 竞争板块分析-杏东 杏东区域本案主要竞争项目客户圈层情况分析(调查时间：2010.04) 项目名称 客群来源 置业目的 职业特征 金博水岸 杏林城区本地70%； 厦门岛内小于15-20%； 泉州、龙岩等外地比例15-20%。 近期温州客来访频繁 自住（改善居住条件为主）为绝对主力，外地以投资为主 杏林本地职业以泛公务员、教师、私营业主为主，裙带客户多； 厦门岛内ABB、空港、码头等湖里地区中层阶层。 外地小企业主、个体户 温州客以私营业主为主 金銮湾 杏林城区本地50%； 厦门岛内20-30%； 泉州、三明、南平福州等外地比例10%以下。 最近有20组温州客买房 自住（改善居住条件为主）为主，外地以投资为主 本地拆迁户(尤其2009年后增多)、改善自住户、泛公务员群体； 厦门岛内投资客，小老板、个体户居多 温州客以私营业主为主 注：上表统计数据来源于新景祥实地考察调研 客群来源 第一圈层:杏林城区 第二圈层: 厦门岛内 第三圈层: 泉州、闽西北等外地客户 第四圈层：省外如温州客等客户 置业目的 第一圈层: 自住 第二圈层: 自住兼投资 第三圈层: 其它目的 职业特征 第一圈层:泛公务员、拆迁户、个体户 第二圈层:企业中层 第三圈层:私营业主 第四圈层:私营业主 核心圈层 杏东项目客群特征：地域性非常强，五成以上都是杏林城区客群，置业目的以自住为主。 第四圈层: 其它目的 竞争板块分析-杏东 交通条件：海沧大桥以及引桥的开建使得海沧成为岛外距岛内繁华区最近的一个区域。 最早高起点规划建设，海沧配套齐全，阿波罗购物广场、北师大附中、外国语学校、数十路公交车 资源支持：拥有一线海景，可观鼓浪屿、鹭江道，同时拥有湖海双景资源； 拥有大量中高端住宅，生活配套基本成型； 翔鹭化工污染负面影响； 体育中心 翔鹭化工 海沧区为距离岛内繁华区最近的岛外区域，也是最早高起点规划建设区域，配套基本成熟；拥有优质湖海景资源，但翔鹭化工污染负面影响仍存在，岛内客户仍存在一定的顾虑。 海沧大桥 海沧海景 未来海岸 核心优势：离岛内繁华区最近，拥有海景资源，城市建设基本成型 劣势：区位印象不佳，工业污染负面影响 竞争板块分析-海沧 区域 GDP（亿） 比重 全市 1560.02 100% 思明区 480.34 31% 湖里区 422.89 27% 海沧区 217.79 14% 集美区 210.86 13% 同安区 123.54 8% 翔安区 104.6 7% 海沧：