可行性分析报告——银行格式.doc

PAGE PAGE 35 房地产项目 可行性分析报告 有限责任公司 目 录 第一章、项目市场概况 一、房地产投资环境 二、项目市场定位 三、房地产经营方式 第二章、项目概况和建设情况 第三章、项目SWOT分析 一、项目市场情况 二、项目SWOT分析 三、客户群体分析 第四章、项目投资估算 一、项目投资财务分析 二、融资计划 第五章、项目效益分析 一、项目销售收入分析表 二、投资利润测算 第六章、结论 　  第一章 项目市场概况 房地产投资环境 1．1 城市社会经济状况及前景 1.1.1城市社会经济基本概况 南宁是广西壮族自治区首府城市，是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市。 南宁市下辖青秀、兴宁等6个城区，撤地归市后，南宁市所辖县份由原来宾阳、武鸣2县增加了横县、上林等6个县份，行政区域总面积增至135平方公里，其中市区面积1834平方公里。南宁市总人口约294.56万人，其中市区人口约137.85万人。 1．1．2 城市国民经济主要指标 1 国民经济总量概况 “九五”时期，南宁市国民经济持续稳定发展，从1996年到2003年全市国内生产总值年均增长为8.67%。 评价: 南宁市当前国内生产总值呈稳步上升趋势，城市发展稳定，为房地产业的发展提供了稳定的中观区域经济环境背景。 1999—2002年国民经济主要指标表 序号 指标名称 单位 1999年 2000年 2001年 2002年 1 GDP 亿元 274.55 294.30 324.79 356 其 中 第一产业 亿元 46.37 48.63 49.52 50.9 第二产业 亿元 84.59 89.14 93.43 101.9 第三产业 亿元 143.62 156.55 181.84 203.2 2 全社会固定资产投资总额 亿元 88.08 95.85 101.73 122.94 3 社会消费品零售总额 亿元 137.13 149.59 163.44 183.11 4 外贸进出口总值 万美元 40094 51238 43053 54600 5 城市居民家庭人均可支配收入 元 6847 7448 7906 8796 6 全市人口 万人 285.87 291.41 294.56 297.71 1．1．3 经济结构与主要产业 1996年以来，南宁市国内生产总值的产业结构呈明显的ⅢⅡⅠ型，这表明南宁市目前的经济产业结构较为合理。 评价：合理的以第三产业为龙头的城市产业结构，意味着南宁市相对较低的产业调整代价，使南宁市在未来的发展中更能适应新经济的业态。 1999—2002年南宁市三产结构比较 1．1．4 南宁市中期经济发展预测： 未来几年来南宁市的国内生产总值呈现出逐年增长的趋势，过去几年南宁市国内生产总值的年均增长率约8.67%，按此增长率，近期国内生产总值的预测曲线如下图： 1．1．5 南宁经济发展的未来预测 随着南宁市内外基础设施建设的进一步完善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，南宁市经济发展的内在动力将被激发；同时，国家宏观经济经过近几年在全球性经济紧缩的形势下，仍保持了较高的经济增长速度。 分析认为，中长期对南宁经济发展将起到正向促进的主要因素有： 1 缘于南宁城市的区位优势，在稳步向前推动的中国与东盟“十加一”自由贸易区的建立中，南宁获得的发展机遇是历史性的，这将为南宁在远期迈向国际大都市提供必要的外部条件资源。 2 作为广西自治区的首府及区域的最大中心城市，南宁将在未来二十年城市化进程加速的过程中，获得更多的发展资金、人口、技术、消费力等要素的集聚。 3 随着区域以高速公路交通为主导的一日交通圈形成，南宁在中国大西部开发中将发挥更大的龙头功能，西南区域综合中心城市的框架将逐步形成。 4 “绿城”南宁是广西的首府城市，是广西政治、经济、文化的中心，它面向东南亚，背靠大西南，是西南出海大通道的枢纽，也是中国—东盟自由贸易区的“桥头堡”，作为区域性中心城市的作用日益显著。优越的地理位置，以及国家发展大西南的经济策略，使南宁的房地产市场有着巨大的发展优势。同时，南宁对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的国际化中心城市。围绕这一新的战略定位，南宁市实施“136”目标，2002年投资了55亿元推进城市建设，实施工程项目共118个，项目涉及路桥、公交、供水排水、广场建设、园林建设、小区开发与旧城改造等各个方面；2003年又再投资了62.4亿元，实施城建项目114项；2006－2007年将再投资486亿元，加快基础设施建设，全面推进城市发展。目前，南宁市城市建设和“中国绿城”品牌效应已经在国内外产生了巨大的影响，作为广西首府城市，南宁正在快速塑造成