镇江天桥路岗子项目前期策划报告.ppt

镇江天桥路岗子下项目 前期策划报告 在世界经济版图上，镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一 在区域交通网络化的推动下，长三角都市群的一体化融合进程将加快 “宁镇地铁”2012年前开建，真正实现南京都市圈“半小时通达” 在一系列的轨道交通筹划中，南京地铁二号线东延至镇江段有望先行启动，2012年前开工建设； “宁镇地铁”2012年前开建，将真正实现南京都市圈“半小时通达”，届时公交卡将实现长三角八市通用。 镇江城市背景分析小结 项目区域价值挖掘小结 发展阶段——镇江房地产市场目前处于稳定发展阶段，特征是秩序逐渐规范化、竞争恶化，市场的细分开始出现 板块市场综述 供需结构——供应结构极不平衡，失衡现象明显，中低端项目供给过剩，竞争激烈，而高端项目供给较少，竞争度较低 综合镇江城市发展及房地产市场现状，同时考虑项目所处区位价值，本项目适宜打造成镇江的高端住宅项目 公寓市场小结 市场公寓产品小结 别墅市场小结 本项目发展战略 整体定位 客户定位—— 本项目客户描述 公寓部分 366160 33840 400000 永隆城市广场 740841 753709 1494551 合计 28440 53760 82200 南山华庭 16720 29480 46200 学府华庭 谷阳新城 45464 111400 156864 恒美山庄 39061 48410 87471 沃得城市中心 丁卯新城 17047 18953 36000 尚东国际 150000 230000 37378 0 16638 23850 0 去化面积 20000 70000 19587 80000 8362 0 30000 未来供应 170000 万科魅力之城、润园 300000 华都名城 56966 中浩国际广场 80000 冠城国际 南徐新城 25000 清华园 23850 国信自由领地 30000 国信汽车制造厂项目 区域内 总建筑面积 项目 区域 供应 项目区域内部竞争较弱，而周边三大新城未来供应同质化竞争激烈，未来面临74万平方米的主要竞争。 32 44% 282 641 08.09 永隆城市广场 73% 53% 55% 70% 60% 90% 96% 91% 66% 79% 98% 去化率 3594 169 290 358 207 340 447 766 229 131 375 去化套数 26 4931 合计 25 380 08.04 南山华庭 18 345 08.07 学府华庭 谷阳新城 28 512 08.05 恒美山庄 16 524 07.12 沃得城市中心 丁卯新城 24 321 08.11 尚东国际 467 844 349 166 382 推盘套数 31 55 30 6 16 去化速度 08.03 万科魅力之城 08.04 华都名城 08.11 中浩国际广场 南徐新城 07.03 清华园 07.04 国信自由领地 区域内 推盘时间 项目 区域 去化 公寓去化市场有支撑，总体月均去化26套。 / / 42% 137/328 25% 23/94 / / 56% 122/219 / / 永隆城市广场 49% / 41% 41% / / / / 64% 65% 53% 47% 74% 75% 87% 97% 74% 78% 57% 50% / 64% / 83% 87% / 58% 82% / / / / / / 82% / 85% 58% 76% 91% / 94% 100% 93% 91% 41% 43% / / 45% / / / 32% 去化率 去化率 去化率 去化率 去化率 去化率 供应/去化 供应/去化 供应/去化 供应/去化 供应/去化 供应/去化 858/1316 45/85 81/172 105/132 129/173 101/116 109/112 86/116 65/82 130 -140㎡左右三房 198/348 28/56 / 34/52 / 55/66 34/39 / 24/41 110㎡左右三房 49/60 / / / / / / 49/60 / 110㎡左右二房 49/100 865/1016 133/324 合计 / 85/90 / 南山华庭 / / 78/172 学府华庭 谷阳新城 9/22 98/108 / 恒美山庄 18/44 142/108 / 沃得城市中心 丁卯新城 / 72/124 24/56 尚东国际 98/98 161/173 87/96 90㎡左右二房 / / 22/34 四房及150 ㎡以上 / 万科魅力之城 / 华都名城 31/96 中浩国际广场 南徐新城 一房 项目 区域 供应结构去化偏好 供应：三房二房一房四房；去化：二房三房四房一房；其中，小二房去化优于大二房子，大