2012年上海明园·森林都市Ⅲ期营销的策略提案.ppt

8月 9月 10月 11月 12月 1-3月 4-5月 6-7月 蓄势阶段 第一强销阶段 第二强销阶段 第三强销阶段 9/30开盘 12下旬加推 4月下旬加推 品牌线 长三角线 上海线 艺术居住缔造者 电视媒体/大众媒体 当代艺术《艺路》计划 网络视频/艺库展示/小众网络 媒体强势投放 区域巡展夺取客户 SP活动羊群效应 快速蓄客逼定策略 长三角报刊投放 南京、昆山城市巡展 看房团筹备 老带新策略运用 媒体优势选择 暖场活动营造人气 长三角报刊投放 杭州、宁波城市巡展 看房团筹备 区域巡展争夺全市客户 百联中环巡展 龙之梦巡展 徐家汇外场 抢夺西区客户 抢夺长宁、普陀客户 抢夺徐汇、莘庄客户 活动时间：周末 参与对象：成交客户 活动内容：客户成交后现场工作人员鸣放礼炮，客户即可参加“幸运转盘”抽奖从而获得相应的幸运礼品，并与家人开启畅饮香槟 人气保鲜策略周末暖场活动——成交客户抽奖、香槟塔、礼炮促进成交 活动时间：周末 参与对象：上门客户及业务员邀约诚意客户 活动内容： 水果拼盘DIY、时尚蛋糕DIY、现场音乐表演、新锐设计师画像等 人气保鲜策略周末暖场活动——水果DIY等小型暖场活动，驻留人气 已购老带新 已购老客户回馈 耳语效应运用 购房券传递 老带新策略运用 利用销售过程中成功率最高的客户老带新方式进行第二步的优惠手段 活动时间：开盘当天开始，截至时间可根据现场成交情况进行制定 活动方式：老客户带来新客户成交，根据签约时间与认购产品不同进行奖金回馈 奖金幅度：认购一套90平米公寓给予2000元/套，认购一套160平米公寓给予10000元/套（购物卡或现金） 面对客户：已经落定或认筹客户 强销阶段-老带新优惠 采用发放给老客户或业主￥10000元、￥5000元、￥3000面值的购房券 使用说明： 此券仅限明园都市森林三期产品抵用购房款使用； 此券不记名，不挂失，不兑现金，遗失不补； 此券限时签约时使用有效，过期作废。 策略目的：目的旨在于利用老客户的口口相传的形式为项目作出推广，同时利用购房券炒热现场看房或客户购买的热情。 策略执行办法：仅将购房券发放给已购老客户，利用客户心理进行口口相传，推荐朋友或亲戚前来购买并使用购房券。 耳语效应-购房券策略 阶段实施3-第二强销阶段 路径接触，多渠道制胜 8月 9月 10月 11月 12月 1-3月 4-5月 6-7月 蓄势阶段 第一强销阶段 第二强销阶段 第三强销阶段 9/30开盘 12下旬加推 4月下旬加推 品牌线 长三角线 上海线 艺术居住缔造者 电视媒体/大众媒体 当代艺术评计划 网络视频/艺库展示/小众网络 媒体强势投放 区域巡展夺取客户 SP活动羊群效应 快速蓄客逼定策略 长三角报刊投放 南京、昆山城市巡展 看房团筹备 老带新策略运用 媒体优势选择 暖场活动营造人气 长三角报刊投放 杭州、宁波城市巡展 看房团筹备 特定群体开拓 优势媒体持续 台商/浙商推介 老客户维护 特定客户拓展 老业主及已访业主 老业主：以开发商或者物业的名义定期邮寄家书，邀请老业主参加活动、发布产品及促销信息，以及送上温馨祝福。 高端客户拓展 1）银行VIP客户拓展： 合作银行内网广告；VIP客户邮件； 银行客户经理作为关键人带客成交，给予激励 2）奔驰、宝马汽车4S店客户拓展 在附近汽车4S店摆放项目资料； 3）上海高尔夫客户资源拓展 高尔夫场内广告位、资料架摆放项目资料 主要客户名单 1、市北工业园客户名单 2、宝山工业园客户名单 3、大宁周边老社区客户名单 4、上海市中心动迁名单 5、大华主要客户名单 针对不同的产业客户制定全新的销售说辞 进行直接的电话拜访。 上海主要产业的客户电话专CALL 台商浙商大型召集活动 昆山台商客户进行集中推介会 主要客户：台湾客户 接待点：五星级酒店 人员配置： 十名，提供专业销售顾问（现场产品介绍），另聘一名空姐级服务人员专司活动组织和社交、商务服务。 报纸媒体配合、户外媒体的投放 阶段实施4-第三强销阶段 品质形象传递 8月 9月 10月 11月 12月 1-3月 4-5月 6-7月 蓄势阶段 第一强销阶段 第二强销阶段 第三强销阶段 9/30开盘 12下旬加推 4月下旬加推 品牌线 长三角线 上海线 艺术居住缔造者 电视媒体/大众媒体 当代艺术评计划 网络视频/艺库展示/小众网络 媒体强势投放 区域巡展夺取客户 SP活动羊群效应 快速蓄客逼定策略 长三角报刊投放 老带新策略运用 媒体优势选择 暖场活动营造人气 长三角报刊投放 杭州、宁波城市巡展 看房团筹备 特定群体开拓 优势媒体持续 台商/浙商推介 老客户维护 南京、昆山城市巡展 看房团筹备 优势媒体强势投放 老客户维护 实景展现品质魅力 参与对象：上门客户及诚意客户 活动主题：明园醇