2014年1月信阳南湾四季的项目电梯洋房户型建议.pptVIP

竞品项目产品对比 项目 推出时间 位置 户型面积 主力面积 销售均价 总价区间 去化速度 产品属性 南湖一号 2012.9 南湾 58-94 58-94 6300 36-59万 （主力） 22套/月 总价低，配合别墅产品的现金流产品 东方今典 2013.3 羊山新区 97-207 97-140 5300 51-74万（主力） 8套/月 产品面积与价格的市场接受度较好，与高层产品搭配，属于项目利润产品 领秀城 2013.2 浉河区 139-307 139-160 5600 77-89万（主力） 6套/月 与高层、小高层、洋房产品搭配，属于项目利润产品 香江帝景 2012.10 南湾 150-223 150-158 5800 87-91万（主力） 4.8套/月 项目整体定位较高，产品面积较大，属于项目利润产品 正商红河谷 2012.3 浉河区 103-140 103-140 4400 45.3-61.6万 8.3套/月 与高层、小高层产品搭配，为项目主力产品，利润产品 小 结 第二部分 产品客群定位 一、目标客群定位 客户定位--客户搭接 我们的核心客户是谁？ 别墅 townhouse 电梯洋房 洋房 高层、小高层 具有相当财富基础的人，金字塔尖的客户少而少之，为了扩大目标客群，抓住潜在客群，介于金字塔第2-4阶层的上游人士。 本案目标客群 抓住摇摆不定的客户心理 转换 1、建筑风格：建筑立面体现品质感、价值感，欧式风格的接受度较高。 2、建筑类型：六层电梯的接受度较好。 3、户型结构：每个家庭成员都需要有自己的个人空间，需要能有3到4个居室；具备父母一起居住的空间，有接待朋友的功能。 4、花园、阳台：需要更多的能够与自然接触的空间，如入户花园、露台、阳台。 5、生活配套：能够满足基本的生活配套，如超市、学校； 6、周边环境：能够享受宁静、优美的自然环境，期望靠近山、水。 7、园林绿化：对社区园林绿化的要求较高，注重细节。 二、目标客群产品需求 三、目标客群梳理 对居住品质有一定要求，购买能力较强 对购买产品的品质会比较挑剔 客户购买特征 对价格敏感度相比刚需客户较弱， 但对产品价格接受程度有心理上限。 √ √ √ 电梯洋房客户定位 客户购买需求 提升生活品质，开始追求享受型生活。 注重户型设计的合理性和舒适性。 选择邻居，和同层次的人居住。 需要生活更安全，要有好的物业管理服务。 爱面子，希望物业能彰显身份。 四、目标客群特征 1、社会阶层：城市精英-中产阶级 2、年龄特征：35-50岁 3、职业特征：包括银行金融机构从业者，个体经商者，以从事餐饮、建筑行业为主，以及部分公务员。 4、分布区域：市区，县区及省内其它地市客户。（根据项目产品不同，区域推广力度不同，客源有所差异。） 5、家庭结构：有子女，且同住；或与父母同住 6、置 业阶段：二次置业 7、购买目的：自住为主，改善型置业；或纯为投资 8、家庭收入：家庭年收入20-40万 我们的客户在哪里？ 具有什么样的特征？ 第三部分 产品户型建议 一、项目本体分析 项目概况： 项目位置：南湾燕尾岛 项目占地面积：92686.4㎡ 总建筑面积：97104.3㎡ 建筑密度：28% 容积率：1.05 绿地率：31.4% 建筑风格：法式风格 产品类型：别墅+电梯洋房 区位优势： 拥有较好的稀缺自然资源环境 西区—电梯洋房 东区—别墅 项目产品概况： 项目位于环境幽静的南湾燕尾岛，具有较好的自然环境以支撑高端产品的居住品质感。项目东区规划为别墅区，西区规划为电梯洋房区。一期面世产品以双拼和联排别墅为主，法式建筑风格，项目整体定位为高品质资源占有型项目。 电梯洋房 产品分析： 产品位置：西区地块，电梯洋房产品独立一区，能够保障产品的纯粹感，打造区域品质感。 开发进度：属于二期开发产品，在一期别墅产品面世后跟进，配合别墅进度进行销售。 产品体量： 约3万方，占项目总体量的30%。 产品形态：电梯洋房 产品属性： 1、配合别墅产品，可作为项目现金流产品。 2、配合整体项目定位及品质，仍作为利润产品。 别墅项目品质 南湾稀缺资源 低容积率 法式建筑 精致园林、样板房 本案电梯洋房的品质支撑 主力核心产品为别墅，电梯洋房为二类产品。 基于优质的自然环境和产品特征，本案电梯洋房产品能够形成有效的市场区隔。 产品定位作为现金流产品的情况下，户型的面积偏小，功能性增强，总价较低，去化速度较快。 对比信阳市场案例，可参照南湖一号的5层电梯洋房，基于项目特性，该产品的投资属性较强。 二、户型建议方案 方案一：现金流产品 产品户型建议： 六层电梯洋房，一梯四户；户型为一居、两居为主，配合