中原 北碚房地产市场的研究.doc

 目录 第一章 北碚区域开发环境研究 3 一、北碚经济环境研究 3 二、北碚房地产市场环境研究 10 （一）别墅供销分析 10 （二）别墅价格走势 12 （三）别墅市场研究小结 16 第二章 别墅调研 16 第一部分 别墅市场研究 16 一、北碚别墅发展历程及各阶段特征 16 （一）别墅发展历程综述 16 （二）各阶段特征 16 二、别墅需要具备的要素分析 17 （一）外部要素分析 17 二、区域别墅产品细分 25 三、别墅客群特征总结 25 四、别墅市场机会研究 25 第二部分 竞争项目研究 26 竞争项目分析 26 （一）云山原筑 26 （二） 中安长岛 34 二：潜在竞争项目分析 40 （一）中铁·润君项目 40 （二）天奇·缙云山项目 41 （三）海宇·西湖山水 42 第一章 北碚区域开发环境研究 一、北碚经济环境研究 国民生产总值状况（2008-2010年） 1、GDP总量及增速 1）2008年重庆北碚区国民经济GDP总量及增速 2008年，重庆北碚区全区生产总值达到155.86亿元，全社会固定资产投资达到143.03亿元，实现两年翻番，速度创新高；GDP增长17.1％，比全市平均水平高出2.8个百分点，居主城九区第3位，创直辖市以来新高；固定资产投资增长55.8％，居主城九区第1位，创2000年以来新高，已连续6年保持25％以上的增速。分季度看，GDP增速节节攀升：1至4季度GDP累计增速分别为15.6%、16.4%、16.9%、17.1%，在3、4季度全国和全市都出现经济高位回落背景下更加彰显了北碚区经济具有的良好成长性。 2）2009年重庆北碚区国民经济GDP总量及增速 2009年度重庆北碚区全区GDP 再上新台阶,达到192.36亿元,提前一年完成了“十一五”规划目标，GDP占全市的份额由“十五”期末的2.6%上升到2.9%，按可比价格计算，全年GDP比上年增长17.0%，增幅排位连续第二年进主城九区前三甲，居第二位。同时　2009年北碚区GDP增速位于重庆主城九区第二，比全市高2.1个百分点，比排名首位的江北区仅低0.2个百分点,比排名第三的渝中区高1.4个百分点。 根据国际经济发展理论上GDP与房地产发展的关系看，当GDP大于8%时,整体房地产市场处于高速发展阶段，而北碚GDP增加量连续多年保持一个较高的增长速度,为区域整体房地产市场发展奠定了较好的基础. 2、人均GDP状况 1）2008年北碚区国民经济人均GDP达到21966元，按人民币汇率计算达到3163美元，迈上3000美元台阶。 2）2009年北碚区国民经济人均GDP达到27742元，按人民币汇率计算达到4080美元，迈上4000美元台阶。 从人均GDP与房地产发展的关系看：当人均GDP处于3000美元以下时,整个房地产市场的需求处于生存需求阶段，其需求产品较为单一，体量需求较为强劲，该阶段只能视为区域房地产启动阶段。而随着人均GDP进入3000~4000美元之间时，房地产需求将转变成为生存与改善型需求兼顾的形式，其需求模式转化成为质量与数量并存的模式，将房地产推向高速发展阶段。 （二）产业结构状况 从产业结构单纯的发展趋势看，无论是第一、第二和第三产业在连续几年呈现增长的模式，表明北碚区域产业投资增强，整体经济未来提升预期增加，区域整体经济将获得更好的收益。 1、2008年北碚区产业结构状及增长状况 2008年，全区实现地区生产总值155.86亿元，同比增长17.1%，高出全市水平2.8个百分点。从产业看，三次产业全面协调增长：第一产业实现增加值8.00亿元，增长5.1%，为GDP增长贡献0.3个百分点；第二产业实现增加值102.50亿元，增长21.7%，为GDP增长贡献12.8个百分点；第三产业实现增加值45.36亿元，增长11.2%，为GDP增长贡献4.0个百分点。第二产业比重比上年提高8.4个百分点至65.8%，产业集中度进一步加强。 2、2009年北碚区产业结构状及增长状况 2009年，经济结构进一步优化，经济增长的基础进一步巩固。 1）产业结构进一步优化。近年来，全区努力实施“工业强区”战略，工业经济保持快速增长，从2006年开始，工业增加值增幅均保持在20%以上，带动产业结构发生明显变化，三次产业的比重由“十五”末的9.0：51.9：39.1调整为4.4：60.9：34.8，第一产业下降4.6个百分点，第二产业比重明显上升，工业的主导地位进一步显现。 2） 2009年第一产业平稳增长，完成增加值8.40亿元，增长4.5%，对全区经济的贡献率为1.1%；第二产业发展较快，工业向好基础进一步巩固，完成增加值117.06亿元，增长19.1%,对全区经济的贡献率达到63.7%；第三产业规模不断扩大，实现增加值66.