中原2009年深圳地业十五峯的项目发展的策略案.ppt

* 银湖山最高峰——鸡公山（海拔445米）拔 * 银湖山最高峰——鸡公山（海拔445米）拔 * 银湖山最高峰——鸡公山（海拔445米）拔 * 银湖山最高峰——鸡公山（海拔445米）拔 * 银湖山最高峰——鸡公山（海拔445米）拔 * 银湖山最高峰——鸡公山（海拔445米）拔 * 银湖山最高峰——鸡公山（海拔445米）拔 * 系列高端广告片,推高楼盘价值 广告片1 金币 广告片2 晚装 广告片3 威士忌 与极为尊贵稀有的事务对比，与项目进行联系，造成项目高端稀有的感觉。 6月 8月 4月 7月 5月 9月 11月 10月 时间：5月份开始 内容： 参考天玺15秒系列广告片制作，从项目开盘前半个月投放市场，后期推售变换广告片内容，但表达的主题要形成系列感。 机会点：短时间内高频率的将项目与世界上最贵重的东西产生关系，让客户产生直接的转换 推广：深圳电视台黄金时段投放 做势第三步 * 三级市场放盘推高区域房价 6月 8月 4月 7月 5月 9月 11月 10月 时间：5月上旬 步骤： 将城市假日某顶层复式投放三级市场地铺，放盘价格高达18000元/平米，并充足说明高价的理由，如豪华装修、楼王单位、若卖出去给高额的奖励给三级市场，然后进行系列的炒作。 机会点：可以形成阶段性区域封锁，区域内所有的同事都在炒这套物业，这种效果是无可比拟的 推广：以报纸为主 做势第四步 * 营销的策略 推广的创新 销售的变革 价格的依据 第二部分 变革 * 产品价值排序 A组团： 景观：地势高，山景资源最佳,部分单位可看中心水景园景； 噪声：临近马路,受噪音等影响； B组团： 景观：地势较高,处于项目园林中央，可看中心水景及园景; 噪声：无噪音影响； C组团： 景观：临近市政绿地，主要为小区内部的组团园林； 噪声：临近马路、学校、有噪音影响； D组团： 景观：地势较低,主要景观为小区内部组团园林； 其它：地势相对较低，临近其它住宅，前后视野受遮挡，同时受小区外围环境影响； A B C D * A B C D 产品户型分布 A组团 117套 B组团 140套 C组团 68套 451套 50套: 171-175平米 60套: 234-270平米 7套 --复式（269-387） D组团 126 66套---190平米 66套---160--175平米 8套 --复式（256-293） 32套--175平米 32套--190平米 4套 —复式（260-293） 60套—146--162平米 56套 —175平米 10套 --复式（232-260） * 分批推售，制造稀缺 攻略关键词： “拆分产品线” “拆分单元” “推出量与客户量匹配” “做好加推策略” “产品好坏搭配” * 在经过2007年的疯狂和2008年的动荡之后，我们更加谨慎，更加敏感的面对这个变幻的市场，通过对2008数个楼盘成功的操作经验，我们找到更为合理，风险最小的推售方式： 满足以上条件，最终分成批次分别推售，期间根据当时客户量累积及具体情况来进行适量加推； 分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格 调整，将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化； 分批推售，可制造稀缺景象，吸引市场及客户关注； 分批推售，便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化； 将产品线拆分，并 进行合理搭配； 拆分单元，细分为 以腿为单位； 根据项目质素排序 细分好中差单位； “分批推售” 小量加推 它的运用并不止于只停留在表面 * 产品分腿排序 3 4 1 14 15 8 9 24 26 27 25 20 23 21 22 7 6 16 18 17 19 2 5 10 12 13 11 整体推售原则： 将项目拆分单元，细分为以腿为单位，并根据户型、朝向、景观因素进行整体排序 * 7栋--234平米—15套 90 套 首批推售单位 9栋---175平米---30套 1栋---146平---15套 1栋---175平---15套 3 4 14 15 8 9 24 26 27 25 20 23 2 5 7 6 16 18 17 19 10 12 13 11 1 ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 21 22 2栋---175平米---15套 好 略差 中 ﹢ ﹢ 15套 45套 30套 ＝ 90 首批推售原则：首批单位以面积较小、质素略差的走量产品为主，同时辅助小部分质素较好单位，通过好单位来作为价格标杆拉动其余单位的销售，一批