新楼市 大逻辑.docx

新楼市大逻辑《红周刊》特约作者西峯所有的房地产市场都是区域市场。我们平时以整体看待中国房地产市场的方式，其实模糊了各地的差异，而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此，要理解中国的房地产市场，在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素，也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。新常态新思考从宏观角度看，自2013年以来，中国经济的长期增速在降速，经济进入新常态。经济新常态的主要特征包括：1，经济增速明显下滑；2，上市公司剔除金融企业后ROE仅为6.5%；3，货币持续宽松、金融创新受到遏制；4，金融产品收益率全面下滑。在房地产市场，黄金时代虽然过去，却转瞬间又于2015年重新进入家庭资产配置的领域。一二线城市房价快速上涨，并逐步蔓延至三四线城市，之前过高的库存已经快速降低。许多人因此认为，住房的黄金时代还将延续十年以上。我们在此讨论有关房价问题，可以先放一放影响楼市的短期因素，例如调控、营销和炒作。我们从一个长期和全局的角度思考：过去20年中国的楼市到底发生了什么会带来如此大的价格提升？为什么在城市家庭近90%的住房自有率下，我们已经说到地产的黄金年代已经过去的情况下，最近三年地产市场突然出现的价格持续上扬是否合理？以及未来的楼市究竟往哪里走？高房价抑或高泡沫？从2014年开始，我们能观察到，因为房地产市场的高库存，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持。这种支持，叠加房地产市场本身规律，引导了市场房价的变化。以上海为例，2010年上海住宅市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地成交单价达到了9000元，溢价率（成交价和起拍价的差额占起拍价的百分比）为50%；2011年土地成交单价降到7000元左右，溢价率只有17%；2012年市场照样很热，土地成交单价只有7500元左右，溢价率是15%。2013年市场已经开始走热了，所以土地成交单价到了11000元左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地成交单价几乎没有变化。到2015年，成交额同比涨了50%，溢价率达到38%。总结一下，上海市政府习惯在市场热的时候多卖一些土地，市场不好就少卖一点。但从2015年开始，例外出现了。从2015年到2017年，上海的住宅市场持续走热，但政府卖出的土地却大大减少了。其原因在于政府供应土地的逻辑变了：2013年底出台的《新城镇规划》特别要求包括上海在内的特大型城市控制土地规模。在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化。在市场最冷的2014年年底，上海可售的住宅存量达到92000套，但到了2018年初，上海可售的住宅存量仅33000套左右，仅有当初的三分之一左右。而普通住宅只有9300套，不足10000套。须知上海是一个2400万人口的城市，一手可售住房的供应短缺，这是短期市场蠢蠢欲动的强大支持。短期市场无忧，那么未来如何呢？影响房价的五个长期因素通过对中国楼市近20年的观察，我们注意到影响中国楼市的长期因素大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。 1、经济增长带来房价上涨动力中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始得早一些，有些城市开始得晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加，二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。经济发展推动房价上涨，这是一个比较老生常谈的话题。经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了。但容易被人忽视的是名义经济增长和实际增长率之间的差异。第一、过去我们常说中国20年平均增长率10%。不过这其实是GDP的实际增长率。但是包含通胀因素的GDP名义增长率大概在14%左右。不要小看这10%和14%的差异，经过20年的复合增长就是巨大的增长差异——大约是20年11倍的增长。但是最近5年的GDP名义增速已经回落至过往的一半。这显然会影响房价未来的增速。第二、1995年中国人均的可支配收入是4000元左右，而在2015年，这个数字达到了29000元左右，20年增长了大概是7倍左右。所以在这里我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么大家感觉房价涨得更快的一个原因。 2、低利率带来的置业兴旺1998年到现在，在名义经济增速高达14%的背景下，中国人民银行给出的基础利率却只有6%左右。这意味着只要你以基准利率附近的价格借到钱，就能利用正杠杆大概率赚到钱。中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高，但是贷款很难。大量廉价的贷款主要是向国企倾斜。而其他中小企业和个人很难获得国有银行