地产的项目前期的的策划.docVIP

Xx地产项目前期策划 一、? 项目简介 火车站项目占地9.32亩，约6000多平方，临近火车站和上海华联超市，其中南北宽为60多米，东西长为80多米，附近主要是居民区、医院和学校，周边的商铺主要是经营电子游戏机、电玩、大排挡、百货等，作为火车站站前的黄金地段，周边辐射的居民大概在每天20万人左右（包括火车站的流动人口），如果能够将此项目开发为一专业的市场，有效地吸引来往客流与人群的眼球，将会产生巨大的影响力与经济效果。 二、项目开发思路 对于火车站项目的开发，根据开发商的思路，将其定位为以电子、电玩为核心的专业市场是可行的，只要是按专业和规模市场建设的思路，即使以电子、电玩专业市场的定位在操作过程中出现障碍，没有形成规模，也可以围绕目标群体的吃穿来开发，如专卖店、便当店、品牌店等等，可以动态地灵活调整，店铺的销售基本没有任何风险。如果用SWOT对此进行分析，我们会发现该地段的优势与劣势、存在的机会与威胁： 1、S（优势）。区位优势明显，地理位置交通方便，离火车站近，大概有10路左右的公交车从此经过，周边居住的人群数量大，每天的流动人口多。 2、W（劣势）。项目盘子小了点，在开发过程中可能有人防方面的要求。 3、O（机会）。开发为专业的市场，能够得到政策的优惠，同时，随着xx市场经济的进一步发展，高校的扩招和大学城的进一步扩大，如果形成特色的专业市场，具有巨大的商机。 4、T（威胁）。对于专业市场的选择，可能会有政策项目限制，可能会面临来自新城区以后发展的竞争。 另一方面，根据我们的调查与分析，将此处定位为其他专业市场，可行性都不大，如在光彩大市场已形成了许多专业的市场，同时，根据开发商经营服装与鞋的经验可知，也不适合开发为服装和鞋类市场。既要快速变现，又要形成专业市场的概念，我们认为应该走差异化路线，结合区位优势和固有的资源，一方面是xx地区近10万大中专学生为这个专业的市场发展带来了商机，另一方面巨大和快速的人流，适合这个项目的市场应该为专业的电子市场和电玩市场，将其定位为皖北地区的电子与电玩类产品集散地。 三、项目方案的设想 本项目地块形状成长方形，南北宽为60多米，东西长为80多米，根据基地的形状，利于规划与设计。为了快速回收资金和有效形成规模，我们认为可以将这个专业市场开发为三排的“街中街”形式，地上两层为批发与零售市场，经过我们的简单策划，这样用于商业的营业面积有近6300多平方，根据2.5的容积率换算，还能够开发的建住房有9000多平方。（具体情况见附页的图纸） 当然，如果是商住结合，开发为多层或小高层的话，应该要考虑到楼上居住市民的需求，考虑到居住房价格的定位和快速的销售，因为据我们调查，居民在购买房子的过程中，主要考虑的因素有价格和物业管理，物业主要体现为安全性、环境较好、生活便利。结合项目自身的优势，如果将此项目定位为小而精，同样能够快速启动市场。 如果就我们策划的方案与目前项目已形成的方案（18层的居住）进行比较分析的话，我们认为其实是形象与收益之间的辨证关系： 首先，高层并不一定会产生高的收益，我们的方案经过初步分析与预算，毛利润在35%左右。 其次，高层是形象，是政府所期待的。但企业需要的更多是利润，是快速的项目运作，有效回收投资。 再次，从风险的角度分析，我们认为我们策划的方案风险最小，能够有效规避，建高层对资金、对销售都会产生一系列的风险。 四、定位为专业的电子市场和电玩市场的可行性分析 目前，xx市有城市人口80万左右，随着皖北的进一步发展和定位为皖北中心城市的配套功能进一步加强，各类专业的市场在xx将会快速兴起，将这个项目定位为专业的电子市场和电玩市场，是鉴于未来的发展和历史与习惯所造成的。因为一直以来，在xx火车站就形成了电子游戏机销售与批发的零散市场，据调查，在火车站附近有近20多家，分散在其他区位的还有10多家，但缺乏整合，没有真正形成专业市场，虽然对于电子游戏机和电玩类产品的销售与经营，一直游走在政策的边缘，但我们定位的是电子与电玩的有效结合，是形成规模的专业市场，特别是形成专业的、具有一定规模的，拥有批发、零售、维修等一体的集散类市场。 目前，就电玩类产品的专业市场来看，中国最大的游戏(电玩)配件批发市场在广州南太电玩批发市场（广州文化公园、西堤二马路），在安徽，还没有形成真正的电玩类产品专业市场，但合肥东门商业步行街——新园路、解放路交汇处,有商场楼下有具有专业和一定规模的电玩中心。其实，虽然政策有限制，但能够带动经济的发展，还是可以得到有关部门的默许。同时，为了有效整合整个项目，我们将电子类市场融入其中，有效化解了存在的风险，具有可操作性的。 　　就专业的电子市场来看，在20世纪80年代初期，中国电子专业市场从北京的中关村和深圳华强北开始，中关村从“一条街”发展到今天汇聚了海龙、硅