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北京LOFT产品研究 一、loft产品的发展 1、loft起源与发展 Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。 20世纪40年代loft居住生活方式首次在美国纽约出现。 20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在我国loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等loft项目，loft公寓已经逐渐走向成熟。 2、loft定义 ⑴loft概念 Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下，存放东西的阁楼”。但现在所谓loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。” Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。 ⑵类似产品概念 Soho - small officehome office的缩写，泛指在家办公或小型创业者，实际上就是自由职业或自由职业者的意思，特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间。 3、北京loft发展轨迹 2000年9月底，中原地产首次推出了基于loft的项目。现代城紧跟其后。 2002-2005年，loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢，loft产品供应不多。 2006年，北京对loft产品户型的层高做了明确规范。 2008年，loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的loft项目达20多个。） 4、loft政策法规（北京地区） 2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发【2006】851号），对loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。 物业类型 层高（米） 住宅 ≥4.9 办公 ≥5.5 商业 ≥6.1 二、北京loft产品现状情况 1、loft产品分布 ⑴北京loft楼盘分布 ⑵loft区域分布特征 多数紧邻地铁，周边通达城市的多条公交线路，出行通达便捷。 地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域。 一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善。 2、loft价格 根据市场上在售的项目，普遍呈现高单价，低总价的特征。Loft的挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数loft项目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别，很多loft项目是以低总价锁定目标客户群。市场上，有少数loft是以住宅项目立项，这种产品的价格，与 同区域同品质的普通产品比较，一般要高出17%-60%。所以，loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了loft产品导入市场的有力销售法宝。 三、loft产品特性分析 1、户型种类 开敞式户型：类似soho的概念，空间完全 开放、五分个，层高在2.95米左右。 楼中楼户型：一户居室中层高达到4米以 上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又 与复式和错层不同，总有一层控制在2.2 米以内，不计入建筑面积。从几十平方米 到上百平方米不等。 2、户型要素 Loft作为一种细分产品，具有以下独特的户型元素。 ⑴层高:以住宅立项的loft，需在4.9米以内，而办公立项个商业立项的loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商承诺的“买一层送一层”才合法有效。 ⑵空间:Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。 ⑶隔层:Loft刚开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高5米多，自己去隔，当loft到纯住宅时，出现了谁去做隔层的问题，购房者又面对怎么隔，隔出来符不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔。当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分，房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5米左右，分两层非常的为难，当上层不够2.2米就非常压抑。 ⑷楼梯:Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件，楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现loft产品与众不同的产品品质。 3、户型功能分区 Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是 上下高度配合问题，现在通行的做法便是客 厅挑空