广东惠州巿大亚湾福德居项目策划标书.ppt

--产品合理规划（南北通透、户户有景） 项目(商业)SWOT分析 SWOT解构 客户群体特征描述 设计要点： 安全/绿色/高雅/缓解现场不佳的负面作用 个性鲜明/标志明确/规定展示区域集中展示 看楼通道 挑高客厅 挑高主卧 起居室与书房的空间关系 样板房展示 (Consultation space） 第二部分：市场状况分析 营销执行 总体策略 第四部分：物业发展建议 第一部分：目标 第六部分：商业建议 第五部分：营销策略 第三部分：项目分析与定位 2008年3-4月 2008年1-2月 2007年6-7月 样板房、园林 （1个月） 主体结构封顶 （6-7个月） 动工 入市时机 2007年7-8月 2007年5月 售楼部、样板房（2-3个月） 封顶 项目工程进度预估 二期小高层、高层 二期实现销售条件在2008年3-4月 一期实现销售条件在2007年7-8月 根据开发进度，同时结合竞争项目推盘节奏，建议本项目于2007年10月推出一期自留单位，于2008年4月推出二期小高层、高层。分批销售，稳步推进。 一期小高层、高层 竞争楼盘：熊猫下半年将有新组团推出 竞争楼盘：建艺大亚湾将于明年上半年入市 关于自留单位比例的建议 参考目前惠阳市场楼盘平均月销量情况，同时结合本项目推盘节奏，建议本项目保留150-170套左右单位作为一期自销单位。 建议保留位置较好的园景单位 建议将100～130平米面积区间各保留部分，其中100-120平米单位略多，以作二期市场定位的前期试探 一期保留少量自售单位有利于提前为二期积累客户 自销 自销 第一阶段：内部咨询预热期 时间：2007. 08~2007.09 媒体组合：户外广告、网络、报纸新闻。 推广线 前期积累客户梳理，诚意客户摸底/重点挖掘深圳客。 客户线 导示系统、工地包装、户外广告、售楼处、看楼通道、样板房。 展示线 人员培训、橙色风暴、200问及其他销售物料、价格表初稿 销售线 接受诚意登记/内部认购 推售节奏 国际湾区 未来人居 推广语 宣传项目信息、积累客户。 目标 07.10-12月 营销执行 营销阶段的划分 第二阶段：持续热销期 时间：2007.10-2008.02 媒体组合:网络、户外广告、电视、报纸、DM； 公关活动：深圳秋交会参展 推广线 小众媒体穿插进行：深圳车友会、老带新 客户线 商业街展示、核心园林展示 展示线 人员培训、橙色风暴、销售物料、价格表、交楼标准 销售线 启动区继续推售/二期产品预热 推售节奏 实现所有关于居住的梦想 推广语 1、实现一期自留单位100%销售率 2、为二期积累客户 目标 营销阶段的划分 第三阶段：二期开盘热销期 时间：2008.03-2008.11 物业管理签约仪式 品牌线 媒体组合:网络、户外广告、电视、报纸、杂志、DM； 公关活动：深圳春交会参展 推广线 大众、小众传播穿插进行，借助原有客户网络，挖掘客户资源。 客户线 现场实景进一步展示，二期主力户型样板房展示、景观轴展示 展示线 人员培训、橙色风暴、销售物料、价格表 销售线 二批产品推售：高层、小高层 推售节奏 品质提升生活 推广语 二期销售率80%以上 目标 07.10-12月 营销阶段的划分 推广攻略 活动营销 入伙活动 投资价值研讨会 社区文化活动延续 国际品牌咖啡店签约暨咖啡文化品鉴活动 投资价值研讨会 第四阶段：尾盘消化期 时间：2008.12-2009.01 媒体组合:网络、户外广告、报纸；公关活动。 推广线 通过保留单位的推出，制造热销点，带旺项目尾盘销售。市场自然消化、鼓励老带新。 客户线 园林整体展示 展示线 橙色风暴、销售物料、价格表 销售线 保留单位推出 推售节奏 品质生活，值得拥有 推广语 尾盘消化完毕 目标 营销阶段的划分 尊地橙色风暴打造一流销售军团 橙色风暴 房地产基础知识、 项目基本知识 卓越销售 员工职业生涯设计 团队建设 销售管理 橙色风暴 运用尊地自主研发的电子化售楼系统对项目进行精确、及时的销控管理及客户的信息统计分析。 销售管理 信息化管理 销售资料、道具准备齐备 导视系统、售楼处重新制作完毕 样板房、看楼通道包装到位 工程进度在内部认购前进入准现楼阶段 园林展示区景观完成，展示区与施工区有效隔离。 价格策略 营销策略 价格策略实现的前提条件 基本原则：逐步渐进提高和留有升值空间。 价格控制上要严格避免三种情况： 避免价格下调，房价在楼盘开盘以后，基本原则为只升不跌。 避免价格做空，不能人为地、随意地处理销售价格。 避免缺少价格升值空间，销售过程中一旦发现楼盘出现旺销现象，便误认为上市价格太低，过快或过大幅度地上调房价，致使市场应预留的空间失去。 价格策略 价格控制原则 平开高走、拉开价差 阶段价格策略： 1、分批推售 根据工程进度和销售