海尔火车站项目企业汇报稿整体定位.ppt

青岛海尔火车站综合体项目整体定位与开发策略报告 谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司 位置——青岛市南区城市形象较为破败的西部老城区，距离城市的新核心区20分钟车程，毗邻正在改建的老火车站 规模——占地6.7万平米，净用地4.8万平米，以周边道路为界，地块被道路切割的较为零散，道路宽度与街区规模的空间尺度感良好 内部资源——北部地块拥有坡地资源，南部部分地块拥有海景资源 交通——道路较为狭窄，路网结构主要以费县路和广州路为核心，辅以周边其余道路，缺乏停车位 形象——内部居住建筑基本无保留价值，区域整体形象较破旧 本体条件总结 市政府层面——位处城市对外门户，奥运期间展示青岛城市新形象 区政府层面——旧城改造示范，满足回迁居民的安置需求；引入新的城市功能，实现旧城复兴 海尔层面——房地产战略性项目，政府目标为前提，介入市南区后续改造项目为最大利润实现 项目目标解析 项目属性及研究视角 欧洲里尔（Euralille）——以交通枢纽为特点的新型城市中心的规划与实施 社会影响 日本琦玉新都心——以交通枢纽站为依托的现代城市核心区 日本大阪难波城——集人文、娱乐为一体的自然生态综合体 社会影响城市与自然生态的融合 外立面设计变化比较丰富,采用空间向上退台的方式 综合体魅力——城市与自然生态的融合 日本——六本木：继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变——城市既是剧场又是舞台 社会影响 结合娱乐和科技的用途，索尼中心成为各界瞩目的中心地标，旅游者到柏林必去的目的地之一。 它是欧洲最具影响的城市文化商业中心，是每界柏林电影节的主办场和世界杯足球赛事的现场直播地 。 交通节点周边城市旧城改造更新项目增值体系 青岛住宅市场整体需求旺盛，受年竣工面积下降的影响，出现较大的供需缺口，住宅价格上涨幅度大 市区房地产市场出现板块分化，依托不同的资源环境基础形成东部沿海片区、市北片区、西部沿海片区等三个价格梯度鲜明、区域认知迥异的板块 项目所在地西部沿海片区历史沉淀深厚，保存完整的历史肌理营造了浓厚的宜居环境，其中优质产品多为老式的别墅和洋房 片区项目供应稀缺，但项目规模普遍较小、产品品质低，同时受到区域形象制约，难以形成对于区域地段及资源的有效利用，产品价格水平远低于东部沿海同类型产品 从提升区域居住价值、打造区域形象角度出发，本项目居住物业需要突破现有产品力，打造体现青岛城市精神精髓的精品住宅 青岛写字楼市场价格平稳，总体呈现供需两旺的态势 受政府规划引导影响，青岛高档办公物业集中在以政府金融机构为核心的中央商务区香港中路一带和以城市东扩为发展方向以及以总部经济为目标规划的海尔路一带 香港中路CBD片区集中了青岛市主要的甲级写字楼，已形成成熟的商务氛围，入住企业以国内外知名企业或青岛本地发展较为成熟的外向型大中企业为主，但目前用地已趋饱和 崂山区商务中心（海尔路、山东路）依靠规划利好和较为成熟的总部经济基础，商务中心的氛围在逐步形成，写字楼配置较高，在短期内会有较大放量，但以大型企业的自建自用为主 项目所在区域依托海港、海关以及进出口检疫局成为中小型物流、贸易以及货代公司的聚集区，办公物业供应基本以老旧的商住楼为主，形象较差 本项目所处的中山路商圈受到政府东迁、交通以及旧改等因素影响，人气逐渐衰落，区域租金水平—10至36元/平米.天 台东路商圈依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为以青岛本地中低端收入人群为核心客户群的大众消费商圈 东部商圈依托政府的东迁和城市化发展带来的中高端收入消费群体支撑形成的高档消费区域，区域商业售价已经达到４万元／平米 项目所处中山路商圈，未来具备良好的商业氛围，且随着老城改造的完成区域环境的改善，高端人群的回流，商业市场前景乐观 项目所在区域除中山路商圈之外，周边的商业特色打造缺乏力度，现状水平一般，未来规划侧重打造文化特色 从城市经济发展阶段上看，青岛的商业发展即将转型，体验式、主题化商业成为未来商业发展的一种趋势 与台东以及东部商圈相比，主题鲜明的体验式精品商业将是项目商业的突破点 项目商业功能主题特色化——海尔产品体验中心 海尔产品体验中心 商业的建筑形态——VILLAGE AND YARD 商业的业态组合——娱乐、餐饮、购物、休闲 项目所处区域酒店以接待低端旅游团队客为主的低端酒店为主，经营淡旺季明显 城市高档酒店主要集中在东部沿海地区，客户主要以高端商务会议及高档旅游团队客户为主，经营淡旺季明显 经济型商务酒店依托便捷的交通以及良好的性价比主要吸引普通商务客，入住率相对稳定 目前青岛酒店市场整体需求旺盛，伴随奥运及城市旅游业的发展，酒店市场进一步看好，但未来高端酒店市场供应量较大，竞争较为激烈，在满足游客需求的前提下，本项目可通过