房地产行业的行政许可及相关热点法律问题解析.pptVIP

;房地产开发建设相关许可;;;;;; 房地产开发经营的整个过程中，从企业设立、到拿地开发、规划设计、再到竣工验收、上市销售的各个阶段，均涉及到行政许可。由工商、国土、规划、环保、消防等主管部门对城市房地产开发经营活动进行严格监督，从而规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展。;第一阶段 房地产企业设立 ; 主管部门：工商部门 许可事项：颁发营业执照 法律依据：《城市房地产管理法》第29条、《城市房地产开发经营管理条例》第5、6、7条 ;企业法人登记管理条例;;第6条：“外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。” 第7条：“设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。”;外商投资产业指导目录 （2011 年修订） ;二、企业资质登记备案;; 第6条：“新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：(一)营业执照复印件；(二)企业章程；(三)验资证明；(四)企业法定代表人的身份证明；(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同；(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。（本部分正好与开发经营管理条例的规定相一致） 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。”;;第二阶段取得国有土地使用权;一、取得土地使用权; 第12条：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，???市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。” 第4条：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 第23条：“受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。”?;责任主体：县级以上政府 许可事项：国有土地使用权批准文件、土地使用权证书 法律依据：《城市房地产管理法》（2007年修正）第23、60条 第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 第60条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”;划拨土地买卖、出租、抵押需批准;二、拆迁许可（有地上物）;第三阶段 规划设计 ; 房地产开发项目规划合法化的重要证件有两个：一是建设用地规划许可证；二是建设工程规划许可证。 1、一般工程：建设单位应按下列程序向政府规划行政主管部门申请办理：申请选址，核定规划设计要求；送审建筑设计方案；申请建设用地规划许可证。2、对地区型房地产开发项目，开发商应按下列程序办理：编制地区开发建设规划，并按规定报政府规划部门批准；凭批准的开发建设规划，申请拨地和核定规划设计要求；送审规划设计方案；申请建设用地规划许可证。3、对于采用招标程序的房地产开发项目，在获得《中标通知书》后，开发商与政府开发主管部门签订《开发建设履约保证书》，凭此保证书直接向主管部门申请办理。 ;一、土地预审;二、设计方案送审;第22条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。” 第28条：“任何组织或者个人不得擅自拆除本法第21条规定的人民防空工程；确需拆除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位负责补建或者补偿。”;三、初步设计及施工图审查;第四阶段 工程建设与竣工验收;一、建筑工程施工许可;二、建设工程竣工验收;第4条：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。” 第61条：“