第十二章-住房规划设计.ppt

分析： 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房年成本=20万元×4% + 20万元×5.51% = 19020元 租房年成本14800元 购房年成本19020元，因此租房更划算。 缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。 如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期或长期内（70年的产权）那么， 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房的机会成本：40万×4%=16000元 讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择? 2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？ 3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总的支出会达到80万左右，这样做合适吗？ （考虑4%的机会成本） 2.购房还是租房——净现值法 其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。 使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。 购房或租房的选择——净现值法案例 王先生最近看上了一套位于长沙河西开发小区的房子。该房可租可售。 如果租，每年按照24000交租金，租期6年。 如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定王先生居住6年后能够按照80万出售。 王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%） 购房或租房的选择——净现值法案例 （1）王先生租房的净现金流量现值计算： P=A(P/A,5%,6)=- 24000(P/A,5%,6)=-127907元 （2）购房的净现金流量： 6年后售房所得80万的现值 80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万 购房净现金流量=6年后售房现值-购房现值-装修现值 =59.7-70-10=-20.3 （3）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量20.3万，因此租房比购房划算。 三、购房和换房规划 确定需要居住的面积和区位 目标住房当前的价位 预测房价的增长率 估算购房时所需总价 目标住房所需的首付款 目标住房可获得的贷款 购房前的应有储蓄率？ 投资报酬率？ 购房后的应有储蓄率？ 1. 购房规划的方法 估算负担得起的房价（p228) 可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率） 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率） 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 估算负担得起的房价案例 李先生一家拟在长沙定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产20万元，其中可用于购房的有15万。李先生一家目前每年可结余6万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。 李先生可负担的购房首付款 =15万×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=15 × 1.217+4 × 5.633=40.79万元 李先生可负担的购房贷款 =4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元 届时可负担房屋总价=40.79万元 + 38.85万元=79.64万元 李先生可负担购房单价=79.64万元 ÷ 100 = 7964元 按想购买的房屋价格估算月负担费用 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭成数） 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的年金值 按想购买的房屋价格估算月负担 张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是5000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费