2009年110月北千万级别墅成交分析报告51P.ppt

报告目录 壹。09年1-10月整体别墅市场成交情况 贰。09年1-10月千万级别墅市场成交分析 壹。09年1-10月北京别墅市场整体情况 1-10月北京别墅销售分析 从1-10月成交别墅的成交价格来看，单价在20000元以下成交3559套，占成交总量78%，其中尤以8000-16000元为主占55.8%，单价超30000元成交148套。 从单价30000元以上产品销售走势来看，6月份以后高单价产品销售量得以大幅提升，主要原因是各高端别墅项目借着销售旺季全面推广项目，从销售均价来看，5月以后销售价格亦得以提升，10月销售均价高达43350元/平米。 2008年以来北京新增别墅存量情况 贰。09年1-10月千万级别墅市场分析 千万级别墅整体情况 09年1-10月成交千万级别墅之最 最多套数：珠江壹千栋 54套 最大金额：珠江壹千栋 5.8亿元 最高单价（项目均价）：龙湖颐和原著 54673元/平米 最高单价（单套单价）：山水文园之闲章别墅 65868元/平米 最贵别墅：丽宫别墅 8880万元（产品为临湖样板间） 最大面积：富力山 2235.13平米 2000-3000万产品分析 2000-3000万别墅项目及产品主要特征 成交项目数：14个 项目所在区域：中央、西山别墅区 产品类型：独栋产品 户型面积：700-1000平米 成交单价：25000-45000元 成交套总价：2500万以下 3000-4000万产品分析 3000-4000万别墅项目及产品主要特征 成交项目数：6个 项目所在区域：西山别墅区、中央别墅区 产品类型：纯独栋别墅 户型面积：700平米以上，800-900为主 成交单价：40000-50000元 成交套总价：3500万以下 4000万以上产品分析 4000万以上别墅项目及产品主要特征 成交项目数：6个 项目所在区域：中央别墅区、西山别墅区 产品类型：纯独栋别墅 户型面积：1000平米以上 成交单价：50000元以上 成交套总价：最高8880万，没有亿元别墅。 其它特征：楼王、临水、临湖、精装样板间 2009年1-10月北京千万级别墅共有38个项目合计销售396套，其中1000-2000万销售315套，2001-3000万销售54套，3001-4000万销售15套，4001-5000万销售4套，5001-6000万成交3套， 6001-7000万成交4套，仅1套超过7000万，售价最贵的为丽宫销售一套8880万精装样板间。 从千万级别墅市场成交情况来看，销售量保持稳定态势，6月以后以每月60套的量体去化。从成交总价结构来看，千万级别墅主要以2000万以下产品为主，而其中又以1000-1200万为主导。 售价超过2000万的项目1-10月份只有18个，其中中央别墅区占6个项目，为财富公馆、丽宫、清锦源、优山美地A区、格拉斯小镇、龙湾和院钓鱼台；西山别墅区5个项目，为龙湖颐和原著、香山清琴、御香山、御墅临枫、自在香山；奥北别墅区2个项目，为东方普罗旺斯和亚运新新家园；泛CBD区4个，其中富力山、山水文园之闲章别墅、Peking house首府3个项目实为CBD区域内，在东2-4环内，仅泰禾项目在泛CBD区；另外一个项目为远郊区的龙山苏园(仅成交1套2000万级别墅）。值得关注的是下阶段2000万级别墅还有位于中央别墅区的远洋LAVIE、位于远郊区的山上的别墅等项目将上市，此外随着别墅特别是独栋别墅的供给量的减少，未来别墅价格预计将稳步上涨，未来2000万级别墅竞争亦将十分激烈。 从2千万级以上别墅成交分析来看，单套总价在2000万以上的产品主要集中以下优势（特征）：区位优势如中央别墅区项目、资源优势如西山别墅区对西山自然景观资源的占有等、产品自身优势如大户型面积，临水或临湖、精装修等。没有上述两个以上优势，产品售价恐难以达到2000万以上。 从高单价成交产品来看，超过50000元/平米产品共成交14套，其中位于CBD区的山水文园成交6套，颐和原著成交4套，这两个项目都拥有绝佳的地段和景观优势，山水文园在东三四环间紧邻东三环，社区内有近10000平米的人工湖，而颐和原著紧邻最大的皇家园林颐和园；此外，丽宫、东方普罗旺斯、泰禾红御及亚运新新家园各成交一套，丽宫和东普卖的都是其临水的精装样板间，亚运家园1套为精装样板，红御1套为临水楼王。可见高单价产品的地段和景观优势必须非常明显，另外可通过精装来提高产品的单价。 亿元超高总价产品绝无仅有，目前北京市场上还没有成交价达到1亿元人民币的产品，尽管富力山号称售价过亿但其9月成交1套2235平的独栋成交价仅6850万，单价甚至低至30600元；山上的别墅亦叫卖1亿一栋但今年还未有签约；龙湖颐和原著亦有叫卖亿元的别墅，但从今年其成交的产品总价