武昌洪山广场项营销推广策划案.docVIP

洪山广场附近20万方项目二期营销方案 我们的目标 项目信息 本案立足于洪山广场西侧，毗邻体育馆，既拥有良好的商业氛围，既能享受便利的生活，又能全方位体验繁华中心的情趣生活。 ● 本案2期规划设计2栋23层和1栋31层高层住宅，共计443套住宅。 ● 一、二层为商业店铺，地下一层为停车场，规划总建筑面积为地面55608㎡。 ● 有110-130的3房，140-160的4房及顶层复式，兼有少许90平米的2房多种户型 销售均价实现 本案采用市场比较法确定项目的预售价格，根据替代原则，将待估与在较近时期内已经发生交易的类似实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该的交易情况期日、区域以及个别因素等差别修正得出待估在评估时日。 总体分为4个阶段：预热期、开盘引爆期、保温期，尾盘销售期，时间跨度为2008年5月——2009年10月。以下予以分述。 （1）预热期（7月1日——10月17日） 目的：充分引起关注，开始通过有效的广告宣传和活动引起目标消费的注意力，使其在较短的时间内对项目有初步的认识，同时通过对一期老业主的答谢和相关优惠，鼓励其介绍新客户，从而产生兴趣、形成关注和产生购买意愿。 原则：力求突出理念和产品优势，拉大与竞争对手的距离，抢占制高点。 销售进度：蓄积客户300组 （2）开盘引爆期（10月18日——09年2月28日） 目的：在充分形成有效需求和消费群具有较强消费心理期待的基础上，选准时机，全面引爆，形成热卖抢购局面，实现开门大胜。 （3）保温期（09年3月1日——9月30日） 目的：根据开盘的销售情况，准确把握消费群心理，适时收手，并延伸保持市场热度，为本阶段持续热销储备有效能源。 （4）尾盘销售期（09年10月1日——12月31日） 目的：全盘销售完成，实现销售完成率100%。 （5）销售进度节点安排： 时间 销售目标（认购书） 百分比 备注 10.18—11.18 133套 30% 开盘 11.19—09.2.28 224套 50% 强销期 3.1—9.30 399套 90% 持续销售 10.1—12.31 443套 10% 尾盘阶段 工程节点实现 、目前的现状及存在的问题 政策因素 1、政策点评及展望 从一味的对房地产市场的打压到整顿市场次序是国家政策08年上半年的明显转变，政策不但要防止过热，更要防止过冷。未来政策的导向主要由“堵”到“疏”，稳定将是后期政策调控的主线 国家在关注楼市过热，房价持续走高，挤压楼市泡沫的同时，开始逐步关注房屋本身，从房屋交房质量，交易次序，购房者权益的维护等方面入手，把控商品的终端提升物业质量，让购房得到真正的实惠。 年内5次上调存款准备金率，中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性，防范金融风险。并不是针对房地产行业，存款准备金率上调对房地产业的整体影响有限。 防通胀，防过热，持续从紧政策的大方向不变，但从紧是适度从紧。 人民币还将持续升值，后期的经济环境会在高增长，高通膨的环境下进行 CPI预计今年降会稳定在6％－7％，指望经济高增长，低物价已不现实 越南的前车之鉴，防范热钱短时间外流引起的金融危机，房地产投资还将持续 对外贸易顺差增幅放缓，但内需增长较快，居民消费上涨势头依旧强劲 综述：2008年开始，武汉的房地产市场开始市场细分，双限价房和经济适用房、中低价位、中小套型普通商品住房开始占有大部分的市场供应量。购买观望情绪更加强烈。对房屋质量、产品特性、物业服务等关注度提升；从紧的金融政策让房地产企业进一步进行调整和整合；调控将是一个持续的过程，如何建立市场的信心成为关键。 市场因素 1、武汉中心城区房地产走势 2007-2008上半年销售套数和销售面积分析 2008年上半年武汉商品住宅共成交20504套，与去年同期相比减少了20844套，同比下降50.41%。成交面积为245.17万平方米，与去年同期相比减少了240.92万平方米，同比下降49.56%。平均每月成交了3417套，月均成交面积40.86万平方米。 从上图中我们可以看出08年上半年楼市没有完全走出低谷，无论是交易套数还是交易面积较07年同期都呈现大幅下滑的态势，两大成交指数指数均为07年同期的50％，楼市半年间缩水一半。 但从上图中我们可以发现武汉同许多一线城市一样，春节跌入谷底以后，成交量逐月开始大幅上升，单月成交量趋稳，楼市调整期仍在持续。 武汉市上半年销售均价分析 2008年上半年，全市商品住宅价格为5823.72元/平方米，与2007上半年相比,涨幅达44.77％；与2007年下半年相比，价格涨幅为12.69%。 2008年1月以后，商品住宅价格上升幅度逐月减缓。至2008年5月，价格突破6000元/平方米。2008年上半年，武汉市商品住宅成交均价月均上